Ein Hauskredit besteht aus mehreren Vereinbarungen: über die Geldsumme, ihre Verzinsung, die Rückzahlung und die Sicherheit der Bank. Beim Immobilienkauf kommen rechtliche Schritte und laufende Eigentümerkosten hinzu. Die folgenden Begriffe sind nach diesen Aufgaben geordnet. Entscheidend bleibt jeweils die konkrete Regelung im Angebot oder Vertrag.
Budget und Finanzierungssumme
Kaufpreis
Der Kaufpreis ist die mit der Verkäuferseite vereinbarte Gegenleistung für die Immobilie. Er beschreibt weder das gesamte Kaufbudget noch automatisch den Wert, den die finanzierende Bank ansetzt. Für ein Haus mit 350.000 Euro Kaufpreis können deshalb deutlich mehr als 350.000 Euro an Zahlungen anfallen.
Kaufnebenkosten
Dazu gehören insbesondere Grunderwerbsteuer, Notar- und Grundbuchkosten sowie eine gegebenenfalls vereinbarte Maklervergütung. In Sachsen beträgt die Grunderwerbsteuer derzeit 5,5 Prozent der steuerlichen Bemessungsgrundlage. Eine pauschale Nebenkostenquote ersetzt keine Einzelaufstellung: Gerade die Maklerkosten hängen vom konkreten Vertrag ab.
Eigenkapital
Gemeint sind eigene Mittel, die tatsächlich für das Vorhaben eingesetzt werden können. Kontoguthaben ist anders verfügbar als ein noch nicht verkaufter Fonds oder eine bestehende Immobilie. Für die Planung zählen der nachgewiesene Betrag und der Zeitpunkt seiner Verfügbarkeit; eine persönliche Reserve bleibt gesondert stehen.
Finanzierungsbedarf
Das ist die verbleibende Summe nach Abzug der eingesetzten Eigenmittel von sämtlichen geplanten Ausgaben. Bei 400.000 Euro Gesamtaufwand und 70.000 Euro eingesetztem Eigenkapital sind 330.000 Euro zu finanzieren. Ein Förderdarlehen deckt einen Teil dieses Bedarfs, zählt jedoch weiterhin zu den Schulden.
Liquiditätsreserve
Diese Reserve bleibt außerhalb des Kaufbudgets verfügbar. Sie dient beispielsweise unerwarteten Reparaturen, zeitweise geringerem Einkommen oder Mehrkosten beim Einzug. Ihre erforderliche Höhe hängt vom Gebäude und Haushalt ab. Dieselben 15.000 Euro dürfen nicht gleichzeitig als Eigenkapital für den Kauf und als verfügbarer Notgroschen eingeplant werden.
Bewertung und Kreditprüfung
Verkehrswert
Der Verkehrswert beziehungsweise Marktwert beschreibt den bei einer gewöhnlichen Veräußerung erzielbaren Preis unter den gesetzlichen Bewertungsannahmen. Er ist keine Zusicherung eines künftigen Verkaufserlöses. Ein Angebotspreis im Immobilienportal oder eine einfache Onlinebewertung kann eine auf das konkrete Objekt bezogene Prüfung nicht ersetzen.
Beleihungswert
Dieser Begriff bezeichnet einen vorsichtig ermittelten Wert für die längerfristige Absicherung eines Kredits. Er ist vom Kaufpreis zu unterscheiden. Fragen Sie bei einem Angebot nach, welcher Objektwert tatsächlich für die Konditionsberechnung verwendet wird; Banken können bei demselben Objekt zu unterschiedlichen Ergebnissen gelangen.
Beleihungsauslauf
Die Kennzahl setzt die berücksichtigte Kreditbelastung ins Verhältnis zum angesetzten Sicherheitenwert. Bei 300.000 Euro Kredit und 375.000 Euro maßgeblichem Wert ergibt die einfache Rechnung 80 Prozent. Vorrangige Belastungen können mitwirken. Ohne Kenntnis des Nenners lässt sich aus dem Kaufpreis keine sichere Konditionsstufe ableiten.
Bonität beziehungsweise Kreditwürdigkeit
Die Bank prüft, ob die Verpflichtungen aus dem Kredit voraussichtlich erfüllt werden können. Einkommen, Ausgaben, bestehende Schulden und die persönlichen Verhältnisse gehören deshalb in die Unterlagen. Ein hoher Immobilienwert allein beantwortet die Frage nach der langfristigen Zahlungsfähigkeit des Haushalts nicht.
Finanzierungsbestätigung
Ein solches Dokument beschreibt einen erreichten Prüfstand. Es kann eine vorläufige Einschätzung oder eine weitergehende Zusage enthalten. Aussagekraft und Bindung ergeben sich aus Aussteller, Wortlaut, Betrag und Vorbehalten. Eine Bestätigung mit offener Objektprüfung sollte deshalb nicht wie ein vollständig geprüfter Darlehensvertrag behandelt werden.
Zinsen und zusätzliche Kreditkosten
Sollzins
Mit diesem Zinssatz wird der geschuldete Kreditbetrag verzinst. Bei einem vollständig ausgezahlten Darlehen von 300.000 Euro und hypothetisch 4 Prozent jährlich beträgt der rechnerische Zinsanteil des ersten Monats 1.000 Euro. Mit sinkender Restschuld reduziert sich dieser Anteil bei unverändertem Zinssatz.
Effektiver Jahreszins
Er stellt die nach den gesetzlichen Berechnungsregeln erfassten Kreditkosten als Jahresprozentsatz dar. Dadurch unterstützt er den Angebotsvergleich. Er ist jedoch kein vollständiges Immobilienbudget: Grunderwerbsteuer und sämtliche späteren Gebäudekosten werden dadurch nicht zu Kreditkosten. Vergleichbare Darlehensannahmen bleiben notwendig.
Sollzinsbindung
Während dieses vereinbarten Zeitraums bleibt der Sollzins fest. Zehn Jahre Zinsbindung bedeuten nicht zehn Jahre bis zur Schuldenfreiheit. Besteht anschließend eine Restschuld, ist deren weitere Finanzierung zu klären. Auch eine lange Bindung beseitigt nicht die Pflicht, die laufende Rate tragen zu können.
Bereitstellungszinsen
Der Vertrag kann Zinsen für noch nicht abgerufene Darlehensbeträge vorsehen, sobald die vereinbarte freie Zeit endet. Das ist besonders bei verzögertem Kauf oder Bau relevant. Prüfen Sie Beginn, Berechnungsgrundlage und Satz; eine günstige laufende Verzinsung kann diese zusätzlichen Zahlungen nicht sichtbar machen.
Vorfälligkeitsentschädigung
Bei einer vorzeitigen Rückzahlung während der Zinsbindung kann unter gesetzlichen Voraussetzungen ein Ausgleich an die Bank anfallen. Es gibt Ausnahmen und besondere Kündigungsrechte. Die bekannte Ein-Prozent-Grenze für bestimmte Verbraucherratenkredite lässt sich nicht pauschal auf Immobilienkredite übertragen. Vor einem Verkauf ist eine konkrete Ablöseauskunft sinnvoll.
Rate und Entschuldung
Annuitätendarlehen
Hier bleibt die vereinbarte regelmäßige Rate innerhalb der maßgeblichen Vertragsphase normalerweise gleich. Sie enthält Zinsen und Tilgung. Weil die Zinsen mit der Restschuld sinken, wächst bei gleicher Rate der Rückzahlungsanteil. Ein späterer Zinswechsel oder eine vereinbarte Ratenänderung kann die Zahlung verändern.
Anfängliche Tilgung
Sie beschreibt den rechnerischen Rückzahlungsanteil zu Beginn, bezogen auf den ursprünglichen Darlehensbetrag. Bei 300.000 Euro entsprechen 2 Prozent anfangs 500 Euro monatlich. Das ist keine Zusage, dass jedes Kalenderjahr exakt 6.000 Euro getilgt werden; bei monatlicher Annuität wächst der Tilgungsanteil bereits laufend.
Restschuld
Das ist der zu einem bestimmten Zeitpunkt noch nicht zurückgezahlte Darlehensbetrag. Für die Anschlussfinanzierung ist besonders der Stand zum Ende der Zinsbindung wichtig. Zwei Angebote mit ähnlicher Rate können unterschiedliche Restschulden erzeugen, etwa weil sich Zinssatz, Tilgung oder Tilgungsbeginn unterscheiden.
Sondertilgung
Diese zusätzliche Rückzahlung erfolgt außerhalb der normalen Rate. Kostenfreie Möglichkeiten richten sich nach dem Vertrag, einschließlich Obergrenze, Bezugsbetrag und Zahlungszeitpunkt. Ein nicht genutztes Jahresrecht wird nicht automatisch übertragen. Regelmäßige Pflichtraten sollten auch dann tragbar sein, wenn erwartete Sonderzahlungen ausbleiben.
Tilgungssatzwechsel
Ein vertraglich vereinbartes Änderungsrecht kann die Rate anpassen. Zu prüfen sind erlaubter Bereich, Zahl der Änderungen und mögliche Kosten. Eine niedrigere Tilgung schafft kurzfristig Luft, lässt aber mehr Restschuld stehen. Ohne zugesagtes Änderungsrecht besteht kein allgemeiner Anspruch auf eine beliebige neue Rate.
Kaufvertrag und Sicherheiten
Notarielle Beurkundung
Grundstückskaufverträge benötigen grundsätzlich die gesetzlich vorgeschriebene notarielle Form. Dabei werden die rechtlichen Erklärungen verbindlich festgehalten und erläutert. Die Beurkundung ist jedoch weder eine technische Gebäudeprüfung noch die Bestätigung, dass der Kaufpreis wirtschaftlich angemessen oder der Kredit bereits gesichert ist.
Grundbuch
Dieses öffentliche Register dokumentiert unter anderem Eigentum und eingetragene Rechte beziehungsweise Belastungen. Für die Finanzierung sind ein aktueller Auszug und die Bedeutung vorhandener Einträge wichtig. Ein Wegerecht oder eine bestehende Grundschuld muss eingeordnet werden; ein Eintrag ist nicht allein wegen seines Vorhandenseins ein Kaufhindernis.
Grundschuld
Sie ist ein im Grundbuch abgesichertes Recht, das der Bank als Kreditsicherheit dienen kann. Welche Forderungen sie sichert, regelt insbesondere die Sicherungsvereinbarung. Die eingetragene Grundschuld sinkt nicht automatisch mit jeder Tilgungsrate. Grundschuldzins und tatsächlich vereinbarter Darlehenszins sind ebenfalls unterschiedliche Größen.
Auflassungsvormerkung
Sie sichert den Anspruch der Käuferseite auf die spätere Eigentumsübertragung. Damit erfüllt sie eine andere Aufgabe als die Grundschuld der Bank. Eine eingetragene Vormerkung macht die kaufende Person noch nicht zur Eigentümerin; weitere Abwicklungsschritte und die eigentliche Umschreibung folgen.
Kaufpreisfälligkeit
Der notarielle Vertrag bestimmt, wann der Kaufpreis gezahlt werden muss. Das Notariat teilt regelmäßig mit, dass die von ihm zu prüfenden Voraussetzungen erfüllt sind. Diese Mitteilung ersetzt nicht die Prüfung der Bank, ob auch sämtliche Auszahlungsvoraussetzungen ihres Darlehens vorliegen.
Auszahlung, Förderung und Eigentümerkosten
Auszahlungsvoraussetzungen
Das sind die vertraglichen Bedingungen für den Geldabruf, etwa vollständige Unterlagen, die erforderliche Absicherung und gegebenenfalls der Nachweis des Eigenmitteleinsatzes. Selbst ein unterschriebener Kreditvertrag führt deshalb nicht automatisch zur sofortigen Überweisung. Fälligkeit und Abrufunterlagen sollten rechtzeitig gemeinsam abgestimmt werden.
Anschlussfinanzierung
Damit wird eine verbleibende Kreditschuld nach einer Zinsbindung weiterfinanziert. Möglich sind neue Konditionen bei der bisherigen Bank oder ein Wechsel. Entscheidend sind künftige Rate, Laufzeit und Kosten. Ein Forward-Darlehen vereinbart die spätere Finanzierung bereits im Voraus und schafft dabei auch vertragliche Bindungen.
Förderdarlehen
Öffentliche Programme, beispielsweise von KfW oder SAB, können einen Teil des Vorhabens finanzieren. Sie haben eigene Voraussetzungen und Antragsregeln. Ein Förderkredit ist rückzahlbares Fremdkapital. Förderfähigkeit, Kreditentscheidung und zulässiger Vorhabensbeginn müssen zusammenpassen; eine allgemeine Fördermöglichkeit ist noch keine bewilligte Finanzierung.
Hausgeld
Bei einer Eigentumswohnung werden darüber laufende Zahlungen an die Gemeinschaft geleistet. Der Wirtschaftsplan zeigt die vorgesehenen Bestandteile, darunter gegebenenfalls die Zuführung zur Erhaltungsrücklage. Für das persönliche Monatsbudget wird ein bereits enthaltener Rücklagenanteil nicht nochmals als identische Ausgabe addiert.
Sonderumlage
Die Eigentümergemeinschaft kann zusätzliche Zahlungen beschließen, etwa wenn vorhandene Mittel für eine Maßnahme nicht reichen. Vor einem Wohnungskauf sind Beschlüsse, geplante Arbeiten und Finanzlage relevant. Eine private Reserve für solche Belastungen bleibt sinnvoll, auch wenn bereits regelmäßig Beiträge zur gemeinschaftlichen Rücklage gezahlt werden.
Das Glossar beim Angebotsvergleich anwenden
Legen Sie zwei Angebote nebeneinander und tragen Sie dieselben Angaben ein: Darlehensbetrag, Sollzins, Effektivzins, Zinsbindung, Monatsrate, Restschuld und zusätzliche Rechte. Ergänzen Sie einen Zahlungsplan für Eigenmittel, Kaufnebenkosten und Auszahlung.
Drei Prüffragen verbinden die Begriffe: Welche Summe muss tatsächlich finanziert werden? Wie entwickelt sich die Schuld bis zum nächsten Zinswechsel? Welche Bedingungen fehlen noch, bevor der Kaufpreis bezahlt werden kann? Für einen Kauf in Dresden gelten dabei dieselben Kreditgrundlagen wie andernorts; landesspezifisch ist beispielsweise die sächsische Grunderwerbsteuer.
Die Rechenwege zur Rückzahlung vertieft der Ratgeber Tilgung beim Hauskredit. Für die zeitliche Einordnung der Unterlagen hilft der Ablauf einer Baufinanzierung.