Neulich saß ein Ehepaar aus Dresden-Cotta bei mir im Büro in Löbtau. Die beiden hatten ein Bankangebot dabei, drei Seiten Konditionen, und tippten auf eine Zeile: „Bereitstellungszinsen ab dem vierten Monat: 3 % p. a.” – „Was heißt das? Und warum steht da oben ein Sollzins und darunter noch ein zweiter Zins?” Solche Fragen höre ich fast täglich. Wer sich zum ersten Mal mit den Begriffen der Baufinanzierung beschäftigt, fühlt sich schnell wie in einer Fremdsprache. Dabei steckt hinter jedem Fachwort eine ganz konkrete Frage: Was kostet mich das? Wie sicher bin ich? Was passiert danach?
Dieses Glossar erklärt die wichtigsten Baufinanzierungs-Begriffe so, wie ich sie meinen Kunden erkläre – in Klartext, mit Praxisbezug und ohne Kleingedrucktes-Rhetorik. Sortiert in vier Blöcken: erst das Geld, dann die Sicherheiten, dann die Förderung, dann der Ablauf. Ein paar Eckwerte vorab:
Zinsen & Rate: die Baufinanzierungs-Begriffe rund ums Geld
Sollzins
Der Sollzins (früher Nominalzins) ist der Satz, mit dem Ihre Restschuld verzinst wird. Bei 300.000 € Darlehen und 4 % Sollzins zahlen Sie im ersten Jahr rund 12.000 € Zinsen. Er ist die wichtigste Vergleichsgröße zwischen Bankangeboten – aber, wie gesagt, nicht die einzige.
Effektivzins
Der effektive Jahreszins enthält zusätzlich Kosten, die die Bank einbeziehen muss, etwa Bearbeitungsentgelte oder bestimmte Vermittlungskosten. Er liegt deshalb immer etwas über dem Sollzins. Stehen zwei Angebote mit gleichem Sollzins zur Wahl, entscheidet oft der Effektivzins, welches wirklich günstiger ist – er gehört zu den Baufinanzierungs-Begriffen, die Sie beim Vergleich zuerst lesen sollten.
Zinsbindung
Die Zinsbindung (Sollzinsbindung) legt fest, wie lange Ihr Zinssatz unverändert bleibt. Üblich sind 5 bis 30 Jahre, am häufigsten 10 oder 15. Läuft die Bindung ab, bleibt in der Regel eine Restschuld, für die Sie eine Anschlussfinanzierung brauchen. Welche Bindungsdauer zu Ihrer Situation passt, habe ich hier ausführlich durchgespielt: Welche Zinsbindung passt?
Tilgung
Die Tilgung ist der Teil Ihrer Rate, mit dem Sie die Schuld tatsächlich abbezahlen – der Rest der Rate sind Zinsen. Üblich ist ein anfänglicher Tilgungssatz von 1 bis 3 %; je höher er ist, desto schneller sind Sie schuldenfrei und desto weniger Zinsen zahlen Sie insgesamt. Warum 2 statt 1 % auf lange Sicht ein Vermögen ausmachen, zeigt der Artikel Tilgung richtig wählen.
Sondertilgung
Sondertilgungen sind außerplanmäßige Zahlungen, mit denen Sie die Restschuld zusätzlich senken – etwa aus einer Erbschaft, einem Bonus oder einer Gehaltserhöhung. Viele Banken erlauben bis zu 5 % der Darlehenssumme pro Jahr kostenfrei. Mein Rat: Vereinbaren Sie das Sondertilgungsrecht vor Vertragsschluss – nachträglich gibt es mehr Flexibilität oft nur gegen Zinsaufschlag.
Bereitstellungszinsen
Wird das Darlehen nicht sofort voll ausgezahlt – beim Neubau oder einer Sanierung ist das der Normalfall –, verlangt die Bank nach einer zinsfreien Zeit Bereitstellungszinsen auf den noch nicht abgerufenen Rest. Üblich sind rund 3 % pro Jahr, also 0,25 % pro Monat. Achten Sie beim Angebotsvergleich auf die Länge der bereitstellungszinsfreien Zeit: Die variiert je nach Bank erheblich und kann bei Bauverzögerungen bares Geld kosten.
Der Sollzins macht die Schlagzeile, der Effektivzins die Wahrheit. Liegen zwei Angebote 0,1 Prozentpunkte auseinander, kann das auf den ersten Blick teurere Paket bei bereitstellungszinsfreier Zeit und Sondertilgungsregelung trotzdem das bessere sein. Deshalb vergleichen wir für unsere Kunden nie nur den Zinssatz, sondern immer das Gesamtpaket.
Sicherheiten & Banken: Grundschuld, Beleihung und Eigenkapital
Grundschuld
Die Grundschuld ist das Sicherungsinstrument der Bank: Sie wird ins Grundbuch Ihrer Immobilie eingetragen und berechtigt die Bank im Notfall, die Zwangsversteigerung zu betreiben. Notar- und Grundbuchkosten für die Eintragung tragen Sie – sie gehören zu den Kaufnebenkosten in Sachsen. Wichtig zu wissen: Die Grundschuld bleibt auch nach vollständiger Abzahlung im Grundbuch, bis Sie sie löschen lassen. Für eine spätere Anschlussfinanzierung kann es sinnvoll sein, sie stehen zu lassen.
Beleihungswert und Beleihungsauslauf
Der Beleihungswert ist der Wert, den die Bank der Immobilie vorsichtig beimisst – er liegt meist unter dem Kaufpreis, weil die Bank konservativ rechnet. Der Beleihungsauslauf beschreibt, wie viel Prozent dieses Werts Sie sich leihen: Wer nur 60 % beleiht, bekommt spürbar bessere Zinsen als jemand, der 100 % beleiht. Deshalb wirkt Eigenkapital doppelt: weniger Schuld und bessere Kondition.
Eigenkapital
Eigenkapital ist alles, was Sie selbst einbringen: Guthaben, Wertpapiere, Bausparverträge, ein abbezahltes Grundstück, beim Bau auch Eigenleistung. Als Faustregel gilt: Mindestens die Kaufnebenkosten – in Sachsen rund 8 bis 12 % des Kaufpreises, darunter die 5,5 % Grunderwerbsteuer – sollten aus Eigenkapital kommen. Besser ist es, zusätzlich 10 bis 20 % des Kaufpreises selbst zu stemmen.
Vollfinanzierung (100-Prozent-Finanzierung)
Bei einer Vollfinanzierung leihen Sie den kompletten Kaufpreis, ohne Eigenkapital auf den Preis selbst zu verwenden. Finanziert die Bank sogar die Nebenkosten mit, spricht man von einer 110-Prozent-Finanzierung. Das geht nur mit sehr gutem, sicherem Einkommen und sauberer Bonität – und kostet spürbar höhere Zinsen. Ob diese Variante für Sie in Frage kommt, erkläre ich hier: Baufinanzierung ohne Eigenkapital
Förderung: KfW, SAB und Zuschüsse verstehen
KfW
Die Kreditanstalt für Wiederaufbau ist die Förderbank des Bundes. Sie vergibt zinsgünstige Darlehen und Zuschüsse, vor allem für energieeffizientes Bauen und Sanieren. Beantragt wird die KfW immer über Ihre Bank oder Ihren Vermittler – und zwar zwingend vor Beginn des Vorhabens, nicht danach. Wie Sie die Programme sinnvoll in Ihre Finanzierung einbauen, zeigen unsere Seite zum KfW-Darlehen und der Ratgeber KfW-Förderung clever nutzen.
SAB
Die Sächsische Aufbaubank ist das Pendant auf Landesebene: Sie fördert Haushalte in Sachsen beim Kauf oder Bau selbstgenutzten Wohneigentums mit zinsverbilligten Darlehen – mit Laufzeiten von bis zu 25 Jahren und der Auflage, die Immobilie selbst zu bewohnen (Details und aktuelle Konditionen: sab.sachsen.de). Für Dresdner Familien ist das oft der günstigste Baustein der gesamten Finanzierung. Mehr dazu: SAB-Familienwohnen erklärt
Tilgungszuschuss
Ein Tilgungszuschuss ist der Teil eines Förderdarlehens, den Sie nicht zurückzahlen müssen – er wird nach Abschluss der Maßnahme direkt von der Restschuld abgezogen. Die Höhe hängt vom erreichten energetischen Standard ab: Je besser die Energiebilanz, desto höher der Zuschuss. Bei größeren Sanierungen geht es dabei schnell um fünfstellige Beträge – kein Kleingeld.
Effizienzhaus
Das Effizienzhaus (EH) ist der energetische Maßstab, an dem die Förderung hängt: EH 40 ist strenger als EH 55, danach folgen EH 70, 85 und 100 – je kleiner die Zahl, desto weniger Energie verbraucht das Gebäude. Nachgewiesen wird der Standard durch einen Energie-Effizienz-Experten. Planen Sie das früh: Ein Haus nachträglich auf Förderniveau zu bringen ist teuer, es von Anfang an so zu planen fast nie.
Ablauf & Vertrag: vom Kaufangebot bis zur Anschlussfinanzierung
Finanzierungsbestätigung
Die Finanzierungsbestätigung ist die schriftliche Zusage, dass Ihre Finanzierung grundsätzlich steht – ausgestellt von einer Bank oder einem Vermittler nach Prüfung Ihrer Unterlagen. Im Dresdner Markt ist sie bei begehrten Objekten oft das Zünglein an der Waage: Verkäufer und Makler entscheiden sich eher für den Interessenten, der belegt, dass das Geld da ist. Wie Sie schnell an eine solche Bestätigung kommen: Finanzierungsbestätigung für Hauskäufer
Auflassungsvormerkung
Die Auflassungsvormerkung ist ein Grundbucheintrag, der Sie als künftigen Eigentümer absichert, sobald der Kaufvertrag beurkundet ist. Sie verhindert, dass der Verkäufer die Immobilie zwischen Notartermin und Eigentumsumschreibung noch einmal verkauft oder belastet. Erst wenn diese Vormerkung eingetragen ist, zahlt die Bank Ihr Darlehen aus – sie ist also ein fester Baustein im Ablauf jeder Baufinanzierung.
Forwarddarlehen
Mit einem Forwarddarlehen sichern Sie sich heute einen Zinssatz für eine Anschlussfinanzierung, die erst in einigen Jahren beginnt – je nach Bank bis zu fünf Jahre im Voraus. Dafür verlangt die Bank einen kleinen Aufschlag pro Vorlaufmonat. Besonders interessant ist das, wenn Ihre Zinsbindung bald ausläuft und Sie steigende Zinsen erwarten: Forward-Darlehen und dazu passend Forwarddarlehen: Zinsen voraus sichern
Prolongation und Umschuldung
Läuft Ihre Zinsbindung aus, bietet Ihnen die bisherige Bank fast automatisch eine Prolongation an – die Verlängerung zu neuen Konditionen. Bequem, aber selten das beste Angebot: Der Vergleich mit anderen Instituten, also die Umschuldung, spart erfahrungsgemäß erheblich. Kümmern Sie sich spätestens zwölf Monate vor Ablauf darum – alle Details auf unserer Seite zur Anschlussfinanzierung und im Ratgeber Anschlussfinanzierung: rechtzeitig Zinsen sichern.
Widerrufsrecht
Darlehensverträge können Sie innerhalb von 14 Tagen nach Abschluss widerrufen – etwa wenn Sie doch ein deutlich besseres Angebot bekommen. Zwei Dinge sollten Sie dabei wissen: Der Widerruf des Darlehens hebt nicht den Kaufvertrag auf, Sie brauchen dann anderweitig Geld. Und nach zehn Jahren Laufzeit greift ohnehin ein gesetzliches Sonderkündigungsrecht nach § 489 BGB – ein Hebel, den viele Kreditnehmer bei der Anschlussfinanzierung unterschätzen.
Was Sie aus diesem Glossar mitnehmen sollten
Ehrlich gesagt: Sie müssen nicht jeden Begriff der Baufinanzierung auswendig kennen. Aber drei sollten sitzen, weil sie richtig Geld kosten, wenn man sie ignoriert. Erstens der Effektivzins – vergleichen Sie Angebote nie nur über den Sollzins. Zweitens die Sondertilgung – was Sie vor Unterschrift nicht vereinbart haben, bekommen Sie später teuer oder gar nicht. Drittens die Prolongation – unterschreiben Sie das Angebot Ihrer Hausbank nicht ungesehen, der Vergleich lohnt sich fast immer.
Und meine persönliche Empfehlung zum Schluss: Lesen Sie dieses Glossar einmal komplett durch, bevor Sie das erste Bankgespräch führen. Sie werden staunen, wie anders sich so ein Termin anfühlt, wenn Sie die Sprache sprechen. Wenn Sie eine Immobilienfinanzierung in Dresden planen, übernehmen wir diesen Teil gern für Sie: Als unabhängige Vermittler vergleichen wir über 800 Partnerbanken und übersetzen Ihnen jedes Angebot in Klartext – mit allen Kosten, ohne Kleingedrucktes-Überraschungen. Fordern Sie unverbindlich Ihre Finanzierung an, dann gehen wir Ihre Zahlen gemeinsam durch, bevor Sie irgendetwas unterschreiben.