Hausfinanzierung und Hauskredit in Dresden

Ein Hauskredit für den Immobilienkauf wird üblicherweise durch eine Grundschuld abgesichert. Sie wird im Grundbuch eingetragen und gibt der Bank unter den vereinbarten Voraussetzungen ein Verwertungsrecht. Das Haus wird dadurch nicht Eigentum der Bank. Darlehensvertrag und Sicherungsvereinbarung regeln, welche Forderungen abgesichert sind. Lassen Sie sich beide Dokumente vor der Unterschrift erklären.

Ein klassischer Ratenkredit ohne Grundschuld kann für eine kleinere, klar begrenzte Anschaffung infrage kommen. Bei einem Hauskauf sollten Darlehensbetrag, Rückzahlungsdauer und verfügbare Rate gemeinsam betrachtet werden. Ein zusätzlicher Konsumkredit ersetzt kein Eigenkapital: Seine Rückzahlung belastet Ihren Haushalt ebenfalls. Ob eine getrennte Finanzierung sinnvoll ist, zeigt erst der Vergleich der gesamten Kosten und Verpflichtungen.

Ausgangspunkt ist Ihr verlässlich verfügbares Haushaltsnettoeinkommen. Davon gehen Lebenshaltung, Versicherungen, Mobilität, bestehende Darlehen und regelmäßige Sparbeträge ab. Planen Sie zusätzlich die künftigen Kosten des Hauses ein: Energie, Wasser, Grundsteuer, Gebäudeversicherung und Instandhaltung. Ihre heutige Warmmiete ist deshalb keine automatisch passende Kreditrate.

Nach § 505b BGB prüft die Bank Einkommen, Ausgaben und weitere wirtschaftliche Umstände. Für Ihre eigene Entscheidung lohnt sich zusätzlich ein Blick auf Elternzeit, Teilzeit und Ruhestand. Rechnen Sie mit dem Einkommen, das in diesen Phasen plausibel verfügbar ist. Eine pauschale Einkommensquote kann diese Haushaltsrechnung nicht ersetzen. Die Rate soll auch Platz für Freizeit, Ersatzanschaffungen und unerwartete Ausgaben lassen.

Der Finanzierungsbedarf ergibt sich aus dem gesamten Vorhaben: Kaufpreis, Erwerbsnebenkosten, erforderliche Arbeiten und weitere geplante Ausgaben abzüglich tatsächlich einsetzbarer Eigenmittel. Zu den Nebenkosten gehören insbesondere Grunderwerbsteuer, Notar, Grundbuch und gegebenenfalls die vereinbarte Maklervergütung. Umzug, Küche oder eine vorübergehende Doppelbelastung aus Miete und Finanzierung benötigen ebenfalls einen Platz im Budget.

Verteilen Sie Ihr vorhandenes Geld bewusst auf Eigenkapitaleinsatz und verfügbare Reserve. Ein Konto ohne Puffer macht schon eine Heizungsreparatur zum Finanzierungsproblem. Für die Reserve gibt es keinen Betrag, der zu jedem Haushalt passt: Einkommen, Familiengröße und Zustand des Hauses entscheiden. Legen Sie zusätzlich fest, welche Modernisierungen sofort notwendig sind und welche später aus laufendem Einkommen bezahlt werden können.

Vergleichen Sie Angebote für denselben Darlehensbetrag, denselben Auszahlungsplan und möglichst dieselbe Zinsbindung. Der Sollzins bestimmt die Verzinsung des Darlehens. Der effektive Jahreszins berücksichtigt nach § 16 PAngV weitere einzubeziehende Kreditkosten, jedoch nicht sämtliche Kosten des Hauskaufs; Notarkosten sind beispielsweise ausgenommen. Unterschiedliche Annahmen können den Vergleich verzerren.

Bitten Sie um einen Tilgungsplan und lassen Sie sich Kosten nennen, die zusätzlich zu den Monatsraten entstehen können. Prüfen Sie insbesondere:

• Monatsrate, anfängliche Tilgung und Restschuld zum gleichen Stichtag.
• Zinsbindung und die Annahmen für die Zeit danach.
• Vertragliche Sondertilgungen: Höhe, Termine und mögliche Zusatzkosten.
• Möglichkeiten und Bedingungen eines Tilgungssatzwechsels.
• Bereitstellungsfreie Zeit sowie mögliche Zinsen auf noch nicht ausgezahlte Beträge.
• Erforderliche Nebenprodukte und deren Kosten, soweit sie Voraussetzung des Angebots sind.

Bei einem Annuitätendarlehen enthält die vereinbarte Rate Zins und Tilgung. Mit sinkender Restschuld wird bei unverändertem Zinssatz ein größerer Teil dieser Rate zur Rückzahlung verwendet. Eine niedrigere Anfangstilgung entlastet heute, lässt bei ansonsten gleichen Bedingungen aber mehr Restschuld übrig. Vergleichen Sie deshalb nicht nur die erste Rate, sondern auch den Schuldenstand am Ende der Zinsbindung.

Für eine längere Zinsbindung ist außerdem § 489 BGB relevant: Ein Darlehen mit gebundenem Sollzins kann nach zehn Jahren seit vollständigem Empfang mit sechs Monaten Frist gekündigt werden. Eine spätere neue Vereinbarung über Rückzahlungszeit oder Sollzins kann den maßgeblichen Fristbeginn verschieben. Vertragsdatum und vollständige Auszahlung sind nicht automatisch derselbe Tag.

Bei einem älteren Haus in Dresden gehören Kaufentscheidung und Zustand der Immobilie zusammen. Lassen Sie Dach, Feuchtigkeit, Heizung, Elektrik und mögliche Schadstoffe fachkundig beurteilen. Ein Energieausweis ersetzt keine technische Bestandsaufnahme. Holen Sie für erforderliche Arbeiten nachvollziehbare Kostenschätzungen ein und planen Sie die Reihenfolge: Manche Maßnahmen müssen vor dem Einzug fertig sein, andere lassen sich später umsetzen.

Kauf und Modernisierung können je nach Bank und Förderprodukt gemeinsam oder über mehrere Bausteine finanziert werden. Das KfW-Wohneigentumsprogramm 124 berücksichtigt beim Kauf einer selbst genutzten Immobilie auch bestimmte Instandsetzungs-, Umbau- und Modernisierungskosten. Ob weitere Förderung passt, hängt von Vorhaben und Bedingungen ab. Klären Sie Antrag, Vertrag und Maßnahmenbeginn frühzeitig; ein Förderanspruch entsteht nicht allein durch den Hauskauf.

Eine praktische Budgetprobe: Vergleichen Sie Ihre bisherigen Wohnkosten mit der geplanten Gesamtbelastung aus Kreditrate, laufenden Hauskosten und Rücklagen. Wenn die künftige Belastung höher liegt, legen Sie die Differenz einige Monate auf ein separates Konto. So erleben Sie, welche Einschränkungen das geplante Budget im Alltag tatsächlich bedeutet, und bauen gleichzeitig zusätzliche Reserven auf.

Ergänzen Sie diese Probe durch Szenarien für geringeres Einkommen, eine größere Reparatur und eine höhere Anschlussrate. Die Budgetprobe ersetzt weder die Kreditprüfung noch eine Finanzierungszusage. Sie hilft Ihnen aber, Ihren persönlichen Wohlfühlrahmen vor einer langfristigen Verpflichtung zu erkennen.

Vollständige Unterlagen machen Angebote belastbarer. Die konkrete Liste hängt von Bank, Beschäftigungsart und Immobilie ab. Üblicherweise sollten Sie Folgendes vorbereiten:

• Ausweis, Einkommensnachweise und Informationen zu bestehenden Krediten und laufenden Verpflichtungen.
• Nachweise über verfügbare Eigenmittel; bei Selbstständigen die angeforderten Steuer- und Unternehmensunterlagen.
• Exposé, Grundbuchauszug, Grundrisse, Wohnflächenberechnung und Energieausweis des Hauses.
• Kaufvertragsentwurf sowie bei Modernisierung eine Beschreibung der Arbeiten und Angebote oder Kostenschätzungen.
• Eine nachvollziehbare Aufstellung des Gesamtbudgets und der gewünschten monatlichen Rate.

Zuerst klären wir mit Ihnen Budget und Finanzierungsbedarf. Anschließend werden die Immobilie und Unterlagen geprüft, Angebote verglichen und mögliche Förderbausteine abgestimmt. Vor der Beurkundung sollte die Finanzierung feststehen; eine unverbindliche Ersteinschätzung ist noch keine verbindliche Kreditzusage.

Notariat und Bank stimmen Kaufpreisfälligkeit und Auszahlungsvoraussetzungen aufeinander ab. Bei einem üblichen Kaufvertrag informiert das Notariat über die Fälligkeit, sobald die vereinbarten Voraussetzungen erfüllt sind. Die Auszahlung der Bank setzt zusätzlich die Bedingungen des Darlehensvertrags voraus. Planen Sie dafür Zeit ein. Auch nach dem Einzug bleiben Tilgungsplan, Rücklagen und das Ende der Zinsbindung wichtige Termine für Ihre Hausfinanzierung.