Ein Kaufpreis ist noch kein vollständiges Immobilienbudget. Steuer, Vertragsabwicklung und gegebenenfalls Vermittlung müssen zusätzlich bezahlt werden. Dazu können Arbeiten, Einzug und vorübergehend doppelte Wohnkosten kommen. Wer diese Beträge vor der Finanzierungsanfrage trennt, erkennt den tatsächlichen Eigenmittel- und Kreditbedarf.
Welche Kosten zum Kauf hinzukommen
Die klassischen Kaufnebenkosten sind Grunderwerbsteuer, Notar- und Grundbuchkosten sowie eine gegebenenfalls vereinbarte Maklervergütung. Sie hängen teils vom Kaufpreis, teils von den konkreten Verträgen und notwendigen Vorgängen ab. Eine einzige Pauschale kann deshalb die erste Suche unterstützen, ersetzt aber keine belastbare Kostenaufstellung.
Weitere Ausgaben sollten im Gesamtbudget stehen, auch wenn sie nicht zu diesen klassischen Nebenkosten zählen. Beispiele sind technische Begutachtung, notwendige Renovierung, Umzug, neue Ausstattung oder eine Zwischenfinanzierung. Beim Grundstückskauf können zusätzliche projektbezogene Positionen hinzukommen, die bei einer bezugsfertigen Wohnung nicht anfallen.
Für Dresden gilt bei der Grunderwerbsteuer derselbe Landessteuersatz wie im übrigen Sachsen. Der Stadtteil verändert diesen Satz nicht. Die tatsächlichen Gesamtkosten unterscheiden sich trotzdem durch Kaufpreis, Vertragsgestaltung, Objektart und geplante Arbeiten.
Kennzeichnen Sie jede Position als gesetzlich bestimmt, konkret vereinbart oder vorläufig geschätzt. Diese einfache Einteilung zeigt, welche Beträge schon belastbar sind und welche vor der Unterschrift noch geklärt werden müssen.
Grunderwerbsteuer mit der richtigen Grundlage berechnen
Der sächsische Steuersatz beträgt derzeit 5,5 Prozent. Die Steuer bemisst sich im Regelfall nach der Gegenleistung. Für ein Modell, bei dem der gesamte Kaufpreis von 350.000 Euro steuerlich anzusetzen ist, ergibt sich:
350.000 Euro × 5,5 Prozent = 19.250 Euro Grunderwerbsteuer.
Diese Rechnung ist einfach; die steuerliche Einordnung des Vertrags kann anspruchsvoller sein. Bei besonderen Erwerbsvorgängen, gesonderten Gegenständen oder miteinander verknüpften Verträgen sollte die maßgebliche Grundlage fachlich geklärt werden. Ein frei gewählter Abzug im eigenen Finanzierungsrechner ändert keinen Steuerbescheid.
Nach § 15 Grunderwerbsteuergesetz wird die Steuer einen Monat nach Bekanntgabe des Bescheids fällig; das Finanzamt kann eine längere Frist setzen. Planen Sie die erforderliche Liquidität unabhängig davon, ob der Kaufpreis schon vollständig bezahlt wurde.
Grunderwerbsteuer und Grundsteuer sind außerdem verschiedene Ausgaben. Die Grunderwerbsteuer betrifft den Erwerbsvorgang. Die laufende Grundsteuer gehört später zu den Eigentümerkosten. Wer nur den einmaligen Steuerbetrag einplant, hat damit die laufenden öffentlichen Belastungen des Grundstücks noch nicht abgedeckt.
Notar und Grundbuch: gesetzliche Gebühren statt Festquote
Die Gebühren für notarielle und gerichtliche Tätigkeiten richten sich nach dem Gerichts- und Notarkostengesetz. Grundlage sind die maßgeblichen Geschäftswerte und die tatsächlich anfallenden Vorgänge. Deshalb werden diese Leistungen nicht allgemein mit einem festen Prozentsatz des Immobilienkaufpreises abgerechnet.
Zum Kauf können die Beurkundung, die Abwicklung und Grundbucheintragungen gehören. Wird der Kredit durch eine neu zu bestellende Grundschuld abgesichert, kommen dafür entsprechende notarielle und gerichtliche Vorgänge hinzu. Die Höhe des Darlehens beziehungsweise der Grundschuld kann damit ebenfalls relevant sein.
Für eine erste Modellrechnung kann ein ausdrücklich als Schätzung gekennzeichneter Betrag reserviert werden. Lassen Sie die voraussichtlichen Kosten später anhand des Kaufvertrags und der Finanzierung einordnen. Achten Sie darauf, ob eine grobe Schätzung bereits die Grundschuldbestellung enthält.
Notarielle Kosten können außerdem andere Fälligkeitstermine haben als der Kaufpreis. Die Kostenregelung im Kaufvertrag und die konkrete Rechnung sollten zusammen geprüft werden. Ein günstigerer Immobilienkauf reduziert nicht automatisch jeden einzelnen Gebührenposten im selben Verhältnis.
Maklervergütung nach dem konkreten Vertrag prüfen
Eine Käufercourtage fällt nur an, wenn dafür eine wirksame Verpflichtung besteht. Eine allgemeine gesetzliche Höhe von 3,57 Prozent gibt es nicht. Im Budget ist deshalb der tatsächlich vereinbarte Käuferbetrag einschließlich Umsatzsteuer maßgeblich.
Für den Kauf einer Wohnung oder eines Einfamilienhauses durch einen Verbraucher gelten besondere Regeln. Wird der Makler von beiden Parteien mit einer Vergütung beauftragt, müssen sich beide nach § 656c BGB in gleicher Höhe verpflichten. Eine unentgeltliche Tätigkeit für eine Seite lässt sich dabei nicht durch einseitige Vergütung der anderen Seite ausgleichen.
Hat nur eine Partei den Maklervertrag geschlossen und soll die andere Kosten übernehmen, regelt § 656d BGB die Voraussetzungen. Die ursprünglich verpflichtete Partei muss mindestens in gleicher Höhe verpflichtet bleiben. Der entsprechende Zahlungs- oder Erstattungsanspruch wird erst nach Zahlung dieser Partei und dem erforderlichen Nachweis fällig.
Daraus folgt keine pauschale Halbierung bei jedem Immobiliengeschäft. Ein eigener Suchauftrag des Käufers, andere Objektarten oder ein gewerblicher Käufer können eine andere Prüfung erfordern. Lassen Sie deshalb Auftrag, Provisionsvereinbarung und Rechnung gemeinsam einordnen, statt nur einen branchenüblichen Prozentsatz zu übernehmen.
Beispielrechnung für einen Kauf in Dresden
Das folgende Beispiel unterstellt einen Kaufpreis von 350.000 Euro, eine Grunderwerbsteuer auf den gesamten Kaufpreis, 7.000 Euro als geschätzte Notar- und Grundbuchkosten einschließlich geplanter Grundschuld sowie eine rein beispielhafte Käufercourtage von 3 Prozent inklusive Umsatzsteuer.
| Kostenposition | Ohne Käufercourtage | Mit angenommener Käufercourtage |
|---|---|---|
| Kaufpreis | 350.000 € | 350.000 € |
| Grunderwerbsteuer: 5,5 % | 19.250 € | 19.250 € |
| Notar und Grundbuch: Planungsansatz | 7.000 € | 7.000 € |
| Käufercourtage: im zweiten Fall angenommene 3 % | 0 € | 10.500 € |
| Summe Kaufnebenkosten | 26.250 € | 36.750 € |
| Kaufpreis einschließlich dieser Nebenkosten | 376.250 € | 386.750 € |
Die Nebenkosten entsprechen im Modell 7,5 beziehungsweise 10,5 Prozent des Kaufpreises. Das sind Ergebnisse der gewählten Annahmen, keine allgemeingültigen Grenzen für Sachsen.
Wer zusätzlich 25.000 Euro für Arbeiten und Einzug benötigt, kommt in der zweiten Variante auf 411.750 Euro Gesamtaufwand. Bei 60.000 Euro eingesetzten Eigenmitteln bleiben 351.750 Euro zu finanzieren. Eine daneben zurückbehaltene Reserve darf nicht zugleich von diesem Bedarf abgezogen werden.
Finanzierung und Zahlungstermine zusammen planen
Häufig werden Kaufnebenkosten aus Eigenmitteln bezahlt. Eine Mitfinanzierung kann abhängig von Bank und Ausgangslage möglich sein, ist aber nicht allgemein zugesagt. Die Kosten erhöhen den Kreditbedarf, ohne im selben Umfang einen zusätzlichen verwertbaren Immobilienwert zu schaffen.
Prüfen Sie nicht nur die Gesamtsumme, sondern auch die Verfügbarkeit der Mittel. Ein später fälliges Festgeld oder ein erwarteter Verkaufserlös hilft nicht ohne Weiteres bei einer früher fälligen Rechnung. Falls eine Überbrückung nötig ist, müssen deren Voraussetzungen und Kosten konkret feststehen.
Kaufpreisfälligkeit und Nebenkostenrechnungen laufen zudem nicht nach demselben Zeitplan. Das Notariat begleitet die vertragliche Kaufabwicklung; Steuerbescheid und weitere Rechnungen haben eigene Fälligkeiten. Führen Sie deshalb eine Zahlungsübersicht mit Betrag, Empfänger, Termin und Finanzierungsquelle.
Bereits beantragte Fördermittel gehören erst entsprechend ihrem tatsächlichen Zusage- und Auszahlungsstand in diesen Plan. Eine Förderung ist kein pauschaler Ersatz für zum Rechnungstermin benötigte Zahlungsmittel.
Checkliste vor der verbindlichen Kaufentscheidung
Eine belastbare Kostenmappe enthält den Kaufvertragsentwurf, die Provisionsvereinbarung, die geplante Grundschuld und die Kostenaufstellung der Finanzierung. Ergänzen Sie Angebote für notwendige Arbeiten und einen Zahlungsplan. Unklare Positionen werden vor der Beurkundung konkretisiert.
Prüfen Sie abschließend:
- Ist die steuerliche Bemessungsgrundlage nachvollziehbar angesetzt?
- Enthält die Gebührenschätzung die Finanzierungssicherheit?
- Ist eine Käufercourtage tatsächlich vereinbart und brutto erfasst?
- Sind absehbare Arbeiten von der allgemeinen Reserve getrennt?
- Steht das Geld zu den jeweiligen Fälligkeiten zur Verfügung?
- Stimmen Gesamtaufwand und Finanzierungsquellen exakt überein?
Damit lässt sich ein Kaufangebot auf einer vollständigen Grundlage beurteilen. Der entscheidende Betrag ist die Summe aller zu tragenden Ausgaben, nicht allein die auffälligste Zahl im Exposé.
Wie diese Kosten das mögliche Objektbudget verändern, zeigt Wie viel Haus kann ich mir leisten?. Die zeitliche Abstimmung der Zahlungen erklärt der Ablauf einer Baufinanzierung.