Neulich saß bei mir ein junges Paar aus Dresden-Striesen im Termin. Kaufpreis der Wohnung: 350.000 €, Eigenkapital rund 60.000 €. Ihre Rechnung war einfach: 350.000 minus 60.000, also 290.000 € Darlehen. Ich musste sie bremsen. Denn die 60.000 € gehen erst einmal fast komplett für etwas anderes drauf – für die Kaufnebenkosten. Und die werden bei einem Immobilienkauf immer wieder unterschätzt.
Kaufnebenkosten sind die Kosten, die zusätzlich zum reinen Kaufpreis anfallen. Sie stehen in keinem Immobilienportal groß dabei, tauchen aber spätestens beim Notar auf – in barer Münze. In Sachsen liegen sie meist zwischen rund 8 und knapp 12 Prozent des Kaufpreises, je nachdem, ob ein Makler im Spiel ist. Das klingt abstrakt, deshalb rechne ich es Ihnen weiter unten Position für Position vor.
Die Grunderwerbsteuer: der größte Brocken, in Sachsen bei 5,5 %
Die Grunderwerbsteuer ist der Löwenanteil. Jedes Bundesland legt den Satz selbst fest – und da gibt es erhebliche Unterschiede. Bayern liegt bei 3,5 %, das Saarland und einige andere Länder bei 6,5 %. Sachsen hat den Satz Anfang 2023 von 3,5 % auf 5,5 % angehoben. Diesen Satz zahlen Sie heute in Dresden, Leipzig, Chemnitz und im ganzen Freistaat.
Fällig wird die Steuer nach dem Notartermin. Das Finanzamt schickt Ihnen den Bescheid, meist einige Wochen nach der Beurkundung. Erst wenn Sie gezahlt haben, stellt das Finanzamt die sogenannte Unbedenklichkeitsbescheinigung aus – und ohne die trägt das Grundbuchamt Sie nicht als Eigentümer ein. Sprich: Ohne gezahlte Grunderwerbsteuer keine Eigentumsumschreibung. Die Bank finanziert diesen Posten in aller Regel nicht mit, dazu später mehr.
Ein kleiner Praxis-Tipp: Bemessungsgrundlage ist der Kaufpreis der Immobilie. Kaufen Sie eine Bestandsimmobilie und übernehmen bewegliche Dinge wie eine Einbauküche, eine Sauna oder hochwertige Markisen, lässt sich deren Wert im Kaufvertrag gesondert ausweisen. Auf diesen Teil fällt keine Grunderwerbsteuer an. Bei einer Küche im Wert von 15.000 € sparen Sie so 825 € Steuer. Übertreiben sollte man es nicht – das Finanzamt schaut bei unrealistischen Ansätzen genau hin.
Notar und Grundbuch: rund 1,5 bis 2 %
Ohne Notar geht in Deutschland kein Immobilienkauf. Das ist gesetzlich vorgeschrieben und schützt am Ende beide Seiten. Der Notar beurkundet den Kaufvertrag, veranlasst die Eintragung ins Grundbuch und sorgt dafür, dass Sie erst zahlen, wenn alles rechtlich sauber ist – Stichwort Auflassungsvormerkung.
Die Gebühren sind bundesweit einheitlich über das Gerichts- und Notarkostengesetz geregelt, es gibt hier also keinen Verhandlungsspielraum und keinen Wettbewerb. Grob können Sie mit rund 1,5 bis 2 % des Kaufpreises rechnen, aufgeteilt in Notarkosten (ca. 1 bis 1,5 %) und Grundbuchkosten (ca. 0,5 %).
Ein Punkt, den viele übersehen: Wenn Sie Ihr Darlehen über eine Grundschuld absichern – und das tut praktisch jede Bank –, kostet auch die Eintragung dieser Grundschuld ins Grundbuch Notar- und Gerichtsgebühren. Das ist in den genannten 1,5 bis 2 % meist schon mit drin, sollte Ihnen aber bewusst sein.
Die Maklerprovision: seit Ende 2020 meist geteilt
Bis Ende 2020 war es in Sachsen üblich, dass der Käufer die komplette Maklercourtage trug – nicht selten 3,57 % inklusive Mehrwertsteuer. Seit Dezember 2020 gilt bundesweit eine neue Regel für den Kauf von Einfamilienhäusern und Eigentumswohnungen durch Privatpersonen: Wenn der Makler für beide Seiten tätig wird, muss die Provision geteilt werden. Der Verkäufer kann seinen Anteil nicht mehr komplett auf den Käufer abwälzen.
In der Praxis bedeutet das meist: Käufer und Verkäufer zahlen je etwa 3,57 % inklusive Mehrwertsteuer, in Sachsen sind auch 3,0 % zzgl. MwSt. je Seite verbreitet. Verhandelbar ist die Höhe durchaus – festgeschrieben ist nur, dass der Käuferanteil nicht höher sein darf als der des Verkäufers.
Und der wichtigste Punkt: Nicht jeder Kauf läuft über einen Makler. Kaufen Sie direkt vom Eigentümer oder vom Bauträger, entfällt dieser Posten komplett. Das macht bei 350.000 € schnell über 12.000 € Unterschied aus – deshalb rechne ich Ihnen beide Varianten vor.
Die komplette Aufstellung für 350.000 € Kaufpreis
Nehmen wir das eingangs erwähnte Beispiel und rechnen es sauber durch. Beispiel: Eigentumswohnung in Dresden, Kaufpreis 350.000 €.
Variante mit Makler:
- Grunderwerbsteuer (5,5 %): 19.250 €
- Notar (ca. 1,3 %): 4.550 €
- Grundbuch (ca. 0,5 %): 1.750 €
- Maklerprovision Käuferanteil (3,57 %): 12.495 €
Summe der Nebenkosten: rund 38.045 € – das sind knapp 10,9 % des Kaufpreises. Insgesamt müssen Sie also nicht 350.000 €, sondern rund 388.000 € aufbringen.
Variante ohne Makler (Kauf direkt vom Eigentümer):
- Grunderwerbsteuer (5,5 %): 19.250 €
- Notar (ca. 1,3 %): 4.550 €
- Grundbuch (ca. 0,5 %): 1.750 €
Summe: rund 25.550 € – etwa 7,3 %. Gesamtaufwand: rund 375.550 €.
Sie sehen: Allein ob mit oder ohne Makler entscheidet über gut 12.000 €. Und in beiden Fällen liegen die Nebenkosten deutlich über den 60.000 € Eigenkapital? Nein – aber sie fressen einen großen Teil davon auf. Genau das war der Denkfehler des Paars aus Striesen. Wer mit solchen Zahlen plant, sollte sie früh im Baufinanzierungsrechner durchspielen, statt sich am Ende zu wundern.
Warum die Nebenkosten möglichst aus Eigenkapital kommen sollten
Jetzt zum entscheidenden Punkt für die Finanzierung. Die Nebenkosten schaffen keinen Gegenwert, den die Bank als Sicherheit verwerten könnte. Wenn Sie eine Wohnung für 350.000 € kaufen, ist die Immobilie im Zweifel diese 350.000 € wert – nicht die 388.000 €, die Sie insgesamt bezahlt haben. Die 38.000 € Nebenkosten sind für die Bank „verbranntes“ Geld.
Deshalb erwarten die meisten Banken, dass Sie die Nebenkosten aus eigener Tasche zahlen. Finanzieren Sie sie mit, überschreiten Sie oft die 100-Prozent-Marke des Immobilienwerts – und solche Vollfinanzierungen gibt es nur zu spürbar schlechteren Zinsen, wenn überhaupt. Der Zinsaufschlag frisst über die Laufzeit deutlich mehr Geld, als die Nebenkosten selbst ausmachen.
Ein Rechenbeispiel dazu. Beispiel: Bei 290.000 € Darlehen und 3,8 % Sollzins zahlen Sie im Jahr rund 11.020 € Zinsen. Müssten Sie zusätzlich die 38.000 € Nebenkosten mitfinanzieren und die Bank verlangt dafür wegen der höheren Beleihung 4,3 % statt 3,8 % – und zwar auf die gesamte Summe von 328.000 € –, sind das rund 14.100 € Zinsen im Jahr. Ein Unterschied von über 3.000 € jährlich, und das über zehn oder mehr Jahre Zinsbindung. So teuer wird ein zu knapp kalkuliertes Eigenkapital.
Meine klare Empfehlung: Planen Sie so, dass Ihr Eigenkapital mindestens die kompletten Nebenkosten abdeckt, besser noch zusätzlich 10 bis 20 % des Kaufpreises. Bei 350.000 € wären das grob 38.000 € Nebenkosten plus etwa 35.000 € – also rund 73.000 € Eigenkapital für eine solide Finanzierung. Wie das konkret zu Ihren Zahlen passt, klären wir am besten gemeinsam bei der Hausfinanzierung. Es gibt durchaus Konstellationen – junge Akademiker mit sicherem Einkommen etwa –, in denen eine Bank auch mit weniger mitgeht. Aber das ist die Ausnahme, nicht die Regel.
Nicht vergessen: Modernisierung, Sanierung, Umzug
Ein letzter, ehrlicher Hinweis, der in keiner Nebenkosten-Tabelle steht, aber jedes Budget sprengen kann: die Kosten nach dem Kauf.
Bei einer Bestandsimmobilie sind das oft neue Fenster, eine Heizungsanlage, das Bad oder die Elektrik. Gerade in Dresden und Umland gibt es viele charmante Altbauten und Gründerzeithäuser, die energetisch nachgezogen werden wollen. Rechnen Sie hier nicht knapp. Eine neue Heizung liegt schnell bei 25.000 bis 40.000 €, ein Bad bei 15.000 bis 25.000 €. Das Gute: Solche Modernisierungskosten erhöhen den Immobilienwert und lassen sich deshalb – anders als die Kaufnebenkosten – häufig gut mitfinanzieren. Teils sogar mit zinsgünstigen Förderdarlehen.
Ein Blick auf staatliche Förderung lohnt fast immer, etwa über die KfW-Förderprogramme für energieeffizientes Sanieren. Wichtig: Programme, Konditionen und Fördertöpfe ändern sich regelmäßig und sind teils schnell ausgeschöpft – verlassen Sie sich nie auf ältere Zahlen aus dem Internet, sondern prüfen Sie den aktuellen Stand. Und denken Sie an die Kleinigkeiten, die in Summe groß werden: Umzug, Küche, Renovierung, ein paar Monate doppelte Miete. 5.000 bis 15.000 € gehen dafür gerne weg.
Kaufnebenkosten sind ärgerlich, weil man dafür nichts „Sichtbares“ bekommt – aber sie sind planbar. Wer sie von Anfang an einrechnet, spart sich böse Überraschungen beim Notartermin und bekommt bessere Zinskonditionen. Als unabhängige Vermittler vergleichen wir für Sie über 800 Partnerbanken und sagen Ihnen ehrlich, wie viel Eigenkapital Ihre Wunschimmobilie realistisch verlangt. Wenn Sie Ihr Vorhaben konkret durchrechnen wollen, fordern Sie unverbindlich Ihre Finanzierung an – dann schauen wir uns Ihre Zahlen gemeinsam an, bevor Sie den ersten Termin beim Makler machen.