Neubau finanzieren in Dresden

Beim Neubau entscheidet die Summe aller Leistungen über den Kreditbedarf. Ein Angebot für das Haus ist noch kein vollständiges Projektbudget. Erfassen Sie Grundstück, Erwerbsnebenkosten, Bauleistung und Planung getrennt. Prüfen Sie anschließend, welche Positionen im Angebot fehlen: etwa Erdarbeiten, Vermessung, Hausanschlüsse, Baustrom, Außenanlagen oder die Ausstattung, die Sie selbst auswählen. Lassen Sie offene Beträge möglichst vor der Finanzierungsentscheidung mit Angeboten oder belastbaren Schätzungen hinterlegen.

Ein hilfreicher Kostenplan unterscheidet zwischen vereinbarten Preisen, vorläufigen Annahmen und frei wählbaren Extras. So sehen Sie, an welchen Stellen das Budget noch unsicher ist. Ergänzen Sie einen projektspezifischen Puffer, statt jede verfügbare Rücklage dem Kaufpreis zuzuschlagen. Wir betrachten für Ihren Neubau in Dresden auch die Zeitachse: Eine Ausgabe kann finanzierbar sein und trotzdem früher fällig werden, als der dafür vorgesehene Kreditbaustein verfügbar ist. Kostenplan und Zahlungsplan müssen deshalb zusammenpassen.

Ein vorhandenes Grundstück kann die Finanzierung verändern, ist aber nicht dasselbe wie frei verfügbares Geld auf dem Konto. Die Bank prüft seinen Wert, bestehende Belastungen und die geplante Bebauung. Wird das Grundstück zuerst gekauft, sollten Sie die spätere Baufinanzierung bereits mitdenken: Grundstückskredit, Rang der Grundschuld, geplante Baukosten und Zeitpunkt des Baustarts gehören in ein gemeinsames Konzept. Ein günstiger erster Baustein kann unpraktisch werden, wenn die weitere Finanzierung damit nicht zusammenpasst.

Auch Eigenleistung sollte konkret statt pauschal geplant werden. Benennen Sie Arbeiten, Materialkosten, benötigte Zeit und die Personen, die sie ausführen können. Besprechen Sie mit dem Institut, welche Leistung es in welcher Höhe anerkennt. Materialrechnungen verschwinden durch eigene Arbeit nicht. Rechnen Sie außerdem durch, was passiert, wenn Krankheit, Beruf oder Bauverzögerungen Ihre Mitarbeit einschränken. Wenn dann ein Fachbetrieb übernehmen muss, brauchen Sie einen finanziellen und zeitlichen Ersatzplan.

Während des Bauens entstehen Rechnungen meist schrittweise. Stellen Sie deshalb den vertraglichen Zahlungsplan dem geplanten Kreditabruf gegenüber. Klären Sie vorab, welche Nachweise die Bank für einzelne Auszahlungen verlangt, wann Eigenmittel eingesetzt werden sollen und wer den erreichten Baufortschritt bestätigt. Eine Rechnung des Bauunternehmens allein bedeutet nicht automatisch, dass sämtliche Auszahlungsvoraussetzungen bereits erfüllt sind.

Für Abschlagszahlungen gelten je nach Vertragsmodell unterschiedliche Regeln. Ein Verbraucherbauvertrag mit einem Bauunternehmen ist rechtlich anders zu behandeln als der Erwerb von einem Bauträger, der Grundstück und Gebäude gemeinsam verkauft. § 650m BGB und § 3 MaBV enthalten hierfür unterschiedliche Vorgaben. Lassen Sie den konkreten Zahlungsplan fachlich prüfen, statt allgemeine Prozenttabellen auf jeden Vertrag zu übertragen. Notariat, Baubegleitung und Finanzierung haben dabei verschiedene Aufgaben. Ein abgestimmter Ablauf hilft, voreilige Zahlungen und kurzfristige Liquiditätslücken zu vermeiden, ersetzt aber keine technische Prüfung der erbrachten Bauleistung.

Vor dem Einzug können mehrere Belastungen gleichzeitig laufen: die bisherige Miete, Zinsen auf bereits ausgezahlte Darlehen und weitere laufende Baukosten. Auf noch nicht abgerufene Kreditbeträge können nach den Vertragsbedingungen Bereitstellungszinsen anfallen. Entscheidend ist deshalb nicht nur die spätere Rate im fertigen Haus, sondern auch die höchste Belastung während der Bauphase.

Lassen Sie einen Zahlungsplan für den erwarteten Bauablauf und eine zweite Variante mit Verzögerung erstellen. Halten Sie fest, wann bereitstellungsfreie Zeiträume enden und ob verschiedene Darlehensbausteine unterschiedliche Abruffristen haben. Eine längere freie Bereitstellung kann hilfreich sein; ihr Nutzen muss jedoch zusammen mit dem Zinssatz und den übrigen Bedingungen bewertet werden. Informieren Sie die Bank frühzeitig über erhebliche Terminverschiebungen. Wenn weniger Kredit benötigt wird als vereinbart, ist ebenfalls eine Abstimmung erforderlich: Eine nachträgliche Reduzierung ist nicht automatisch kostenfrei. Ein eigener Liquiditätspuffer bleibt auch bei sorgfältiger Planung sinnvoll.

Die Baubeschreibung legt fest, was gebaut werden soll. Prüfen Sie deshalb Ausstattung, technische Ausführung und den beschriebenen Leistungsumfang, bevor Sie verschiedene Hausangebote miteinander vergleichen. Beim Verbraucherbauvertrag sieht § 650j BGB grundsätzlich eine vorvertragliche Baubeschreibung vor; Ausnahmen können etwa bei wesentlichen Planungsvorgaben durch Sie oder eine von Ihnen beauftragte Person greifen. Offene Ausstattungsentscheidungen sollten im Finanzierungsplan als offene Kosten erkennbar bleiben.

Wenn Sie Förderung einplanen, gehören energetischer Standard, erforderliche Fachleute und Antragsschritte von Anfang an dazu. Die KfW unterscheidet bei ihren Neubauprogrammen nach Förderstufe und Vertragsart. Bestimmte Verträge können nur unter besonderen Voraussetzungen vor Antragstellung geschlossen werden; die Details sind programmspezifisch. Lassen Sie die konkrete Reihenfolge vor einer Unterschrift prüfen. Ein geplanter Förderkredit ist erst mit der entsprechenden Zusage belastbar. Wir betrachten anschließend Bankdarlehen und Förderbausteine gemeinsam: auch deren Tilgungsbeginn, Abrufbedingungen und spätere Restschulden.