Neulich saß bei mir ein Paar aus der Dresdner Neustadt, Anfang dreißig, beide berufstätig, 55.000 Euro auf dem Tagesgeldkonto. Die Wohnung, die sie sich ausgeguckt hatten, sollte 340.000 Euro kosten. Ihre erste Frage: “Reicht das überhaupt – oder brauchen wir die berühmten 20 Prozent?” Die kurze Antwort lautete: Es reicht, aber knapper als gedacht. Und genau da liegt der Denkfehler, dem ich fast täglich begegne. Denn die entscheidende Zahl ist selten der Kaufpreis, sondern das, was oben draufkommt.
Lassen Sie mich das aufdröseln, wie ich es auch am Küchentisch tun würde.
Was überhaupt als Eigenkapital zählt – und was nicht
Eigenkapital ist alles, was Sie in die Finanzierung einbringen, ohne es sich von der Bank zu leihen. Das klassische Guthaben auf dem Konto gehört dazu, aber eben nicht nur. Tagesgeld, Festgeld, ein Bausparguthaben, das zuteilungsreif ist, verkaufte Wertpapiere, ein bereits vorhandenes und unbelastetes Grundstück – all das ist bares Eigenkapital.
Auch ein Bausparvertrag oder eine Lebensversicherung, die Sie auflösen oder abtreten, kann in die Waagschale. Vorsicht allerdings bei Wertpapieren: Die Bank rechnet Aktien oder Fonds oft nur mit einem Abschlag an, weil die Kurse schwanken. Und bei einer Lebensversicherung lohnt sich vorher der Blick auf den Rückkaufswert – häufig bekommen Sie bei vorzeitiger Kündigung deutlich weniger heraus, als Sie eingezahlt haben.
Was nicht als Eigenkapital zählt: geschenktes Geld, das noch nicht auf Ihrem Konto ist, ein “in Aussicht gestelltes” Erbe oder der Dispokredit. Und das eigene Auto ebenfalls nicht – auch wenn ich das schon ernsthaft gefragt wurde.
Ein wichtiger Sonderfall ist die sogenannte Muskelhypothek. Dazu gleich mehr.
Die eiserne Regel: Die Nebenkosten müssen aus Eigenkapital kommen
Wenn Sie sich nur eine Zahl merken, dann diese: Die Kaufnebenkosten sollten Sie in aller Regel aus eigener Tasche zahlen. Warum? Weil die Bank diese Kosten nicht mitfinanziert – sie fließen nicht in den Wert der Immobilie ein. Eine Küche kann man verkaufen, die Grunderwerbsteuer nicht.
Rechnen wir das für Sachsen einmal durch. Hier liegt die Grunderwerbsteuer bei 5,5 Prozent – etwas höher als in manchen anderen Bundesländern. Dazu kommen Notar und Grundbuch mit rund 1,5 bis 2 Prozent und, falls ein Makler beteiligt ist, dessen Courtage.
Beispiel: Wohnung in Dresden, 340.000 € Kaufpreis
- Grunderwerbsteuer Sachsen (5,5 %): 18.700 €
- Notar und Grundbucheintrag (ca. 1,8 %): 6.120 €
- Maklercourtage (angenommen 3,57 % inkl. MwSt., käuferseitig): 12.138 €
Macht zusammen rund 36.958 € an Nebenkosten – also fast 11 Prozent des Kaufpreises, nur um überhaupt Eigentümer zu werden. Bei meinem Paar aus der Neustadt blieben von den 55.000 Euro damit noch etwa 18.000 Euro übrig, die in den eigentlichen Kaufpreis flossen. Kein Beinbruch, aber eben auch keine 20-Prozent-Komfortzone.
Die Faustregel, die ich Kunden mitgebe: Nebenkosten immer aus Eigenkapital, und darüber hinaus möglichst noch 10 bis 20 Prozent des Kaufpreises obendrauf. Wer das schafft, öffnet sich die Tür zu spürbar besseren Zinsen. Und das ist der Punkt, der bares Geld wert ist.
Warum jedes Prozent Eigenkapital den Zins drückt
Banken denken in Sicherheiten. Die zentrale Kennzahl heißt Beleihungsauslauf – vereinfacht gesagt: Wie viel Prozent des Immobilienwerts finanzieren Sie über den Kredit? Je niedriger dieser Anteil, desto geringer das Risiko der Bank, und desto günstiger Ihr Zins.
Es gibt zwei magische Schwellen, an denen die Zinsen typischerweise Sprünge machen: die 80-Prozent-Grenze und die 60-Prozent-Grenze. Bleiben Sie mit Ihrem Darlehen unter 80 Prozent des Werts, bekommen Sie bereits deutlich bessere Konditionen als jemand, der 90 oder 100 Prozent finanziert. Unter 60 Prozent liegt dann noch einmal die günstigste Stufe.
Machen wir das konkret – die Zinssätze hier sind ausdrücklich Beispielwerte, keine tagesaktuellen Konditionen.
Beispiel: 400.000 € Kaufpreis, Nebenkosten separat bezahlt
Variante A – 40.000 € Eigenkapital ins Objekt (10 %): Darlehen 360.000 €, Beleihungsauslauf 90 %. Angenommener Sollzins: 4,1 %. Zinskosten im ersten Jahr: rund 14.760 €.
Variante B – 80.000 € Eigenkapital ins Objekt (20 %): Darlehen 320.000 €, Beleihungsauslauf 80 %. Angenommener Sollzins: 3,8 %. Zinskosten im ersten Jahr: rund 12.160 €.
Sie bringen also 40.000 Euro mehr ein und sparen im ersten Jahr allein an Zinsen rund 2.600 Euro – und das Jahr für Jahr, über die gesamte Zinsbindung. Ein Teil davon ist der niedrigere Darlehensbetrag, ein Teil der bessere Zinssatz. Über zehn Jahre summiert sich das schnell auf einen fünfstelligen Betrag. Wie sich das für Ihren konkreten Fall auswirkt, können Sie mit unserem Baufinanzierungsrechner selbst durchspielen.
Ein Grenzfall zur Ehrlichkeit: Es gibt Vollfinanzierungen, bei denen sogar die Nebenkosten mitfinanziert werden – die sogenannte 110-Prozent-Finanzierung. Möglich ist das, für Gutverdiener mit sicherem Einkommen manchmal sogar sinnvoll. Aber der Zinsaufschlag ist erheblich, und Sie starten mit null Sicherheitspuffer. Ich rate dazu nur, wenn die Zahlen wirklich tragen und das Einkommen stabil ist. Mehr zu den Bausteinen einer soliden Finanzierung habe ich in unserem Überblick zur Baufinanzierung zusammengestellt.
Wenn das Geld auf dem Konto nicht reicht: Eigenkapital-Ersatz
Nicht jeder hat 70.000 Euro liegen. Es gibt Wege, Eigenkapital zu ersetzen oder aufzustocken – aber jeder hat seine Tücken.
Die Muskelhypothek. Wenn Sie handwerklich fit sind und Eigenleistungen erbringen – streichen, Böden verlegen, Fliesen, Trockenbau –, rechnet die Bank diese als Eigenkapital an. Realistisch sind meist 5 bis maximal 15 Prozent der Bausumme, und Banken sind hier vorsichtig geworden. Wichtig: Nur echte, ersparte Handwerkerkosten zählen, nicht Ihre Wochenenden als Selbstlob. Und überschätzen Sie sich nicht. Ich habe schon Bauherren erlebt, die neben Vollzeitjob die Hälfte selbst machen wollten – und dann Handwerker teuer nachbestellen mussten.
Bausparen. Ein zuteilungsreifer Bausparvertrag ist voll anrechenbares Eigenkapital. Wer heute schon weiß, dass in drei, vier Jahren gebaut oder gekauft wird, kann damit gezielt ansparen und sich zugleich einen Zins sichern. Als reine Sofortlösung taugt es nicht – dafür läuft es zu langsam.
Das Verwandtendarlehen. Eltern oder Großeltern, die Geld geben, sind ein Klassiker. Als Schenkung erhöht es direkt Ihr Eigenkapital. Als Darlehen behandelt die Bank es unterschiedlich – im besten Fall wie Eigenkapital, wenn es nachrangig ist und die Rückzahlung Ihre monatliche Rate nicht sprengt. Mein Rat: Auch unter Familie einen kurzen schriftlichen Vertrag aufsetzen. Das schützt beide Seiten und wird vom Finanzamt und von der Bank gern gesehen.
Alles reinstecken? Warum ein Puffer wichtiger ist als der letzte Zinsvorteil
Jetzt der Teil, den viele unterschätzen. Es ist verlockend, das Konto leerzuräumen, um unter die nächste Zinsschwelle zu rutschen. Aber ein Haus kostet auch nach dem Kauf Geld. Die Heizung gibt den Geist auf, das Dach braucht neue Ziegel, das Auto steht plötzlich in der Werkstatt – und all das kommt selten einzeln.
Meine Empfehlung aus der Praxis: Behalten Sie immer eine Rücklage von mindestens drei bis sechs Netto-Monatsgehältern zurück, bevor Sie den Rest ins Objekt stecken. Denn wenn Sie nach dem Kauf jeden unerwarteten Euro über einen teuren Dispo oder einen Ratenkredit finanzieren müssen, ist der schöne Zinsvorteil aus der Finanzierung schnell wieder aufgefressen.
Ein Beispiel aus dem echten Leben: Ein Kunde wollte partout unter die 80-Prozent-Grenze, hätte dafür aber sein komplettes Erspartes bis auf 2.000 Euro eingesetzt. Wir haben stattdessen 10.000 Euro als Puffer stehen gelassen, sind bei 82 Prozent Beleihung geblieben und haben den minimal höheren Zins in Kauf genommen. Ein halbes Jahr später musste die Gastherme raus – 6.500 Euro. Ohne Puffer wäre das der Einstieg in die Schuldenspirale gewesen. So war es nur ein Ärgernis.
Die Kunst liegt in der Balance: genug einbringen, um bei den Zinsen nicht draufzuzahlen, aber nicht so viel, dass Sie handlungsunfähig werden.
Ein ehrlicher Praxis-Hinweis zum Schluss
Es gibt keine allgemeingültige Prozentzahl, die für jeden stimmt. Ein Angestellter mit sicherem Job und guter Einkommensperspektive kann eine höhere Beleihung verantworten als ein Selbstständiger mit schwankenden Einnahmen. Und ob sich das Einsetzen von zusätzlichem Eigenkapital lohnt, hängt am Ende immer davon ab, welchen Zins Sie dafür bekommen – und was die Alternative kostet.
Genau hier setzen wir an. Als unabhängige Vermittler vergleichen wir Ihre Finanzierung über mehr als 800 Partnerbanken und rechnen für Sie durch, an welcher Stelle Ihr Eigenkapital am meisten bewirkt – und wo Sie besser einen Puffer behalten. Wenn Sie wissen möchten, wie Ihre konkrete Konstellation aussieht, rechnen wir das gern gemeinsam durch. Fordern Sie unverbindlich Ihre persönliche Finanzierung an – am besten mit Ihren echten Zahlen. Dann wird aus der Faustregel eine belastbare Entscheidung.