Baufinanzierung: Ablauf beim Immobilienkauf

Beim Hauskauf müssen mehrere Beteiligte zusammenarbeiten: Käufer- und Verkäuferseite, finanzierende Bank, Vermittlung und Notariat. Bei einem Neubau oder einer geförderten Sanierung kommen weitere Stellen hinzu. Ein klarer Ablauf hilft, bevor aus einer Kaufabsicht eine verbindliche Zahlungsverpflichtung wird.

Finanzierungsrahmen vor der Objektsuche bestimmen

Stellen Sie zunächst die nachhaltig verfügbaren Einnahmen den tatsächlichen Ausgaben gegenüber. Nutzen Sie dafür Kontoauszüge und jährliche Rechnungen. Berücksichtigen Sie bestehende Kredite, Unterhalt, Versicherungen, Mobilität, Kinderbetreuung und regelmäßiges Sparen. Die bisherige Warmmiete lässt sich nicht vollständig in eine Kreditrate umwandeln: Auch Eigentum verursacht Betriebs- und Erhaltungskosten.

Erstellen Sie daneben eine Liste der verfügbaren Eigenmittel. Geld auf einem Konto, ein kündbares Festgeld und der erwartete Erlös eines Immobilienverkaufs haben unterschiedliche Verfügbarkeitstermine. Trennen Sie den Betrag für das Vorhaben von einer Reserve, die nach dem Einzug erhalten bleiben soll.

Das Ergebnis dieser Phase ist ein Suchrahmen mit einer tragbaren Rate und einem vorläufigen Kaufpreisbudget. Eine Finanzierungsbestätigung kann diesen Stand dokumentieren. Solange keine konkrete Immobilie bewertet wurde, bleibt ein Teil der Prüfung jedoch offen.

Prüffrage: Trägt der Haushalt die geplanten Eigentümerkosten auch bei absehbarer Elternzeit, verändertem Arbeitsumfang oder höheren laufenden Ausgaben? Solche Veränderungen gehören in den ersten Entwurf, bevor Angebote ausgesucht werden.

Objekt und vollständigen Kapitalbedarf prüfen

Sobald ein Haus oder eine Wohnung infrage kommt, wird aus dem allgemeinen Rahmen eine konkrete Rechnung. Neben dem Kaufpreis gehören Kaufnebenkosten, notwendige Arbeiten und die Übergangsphase hinein. In Sachsen beträgt die Grunderwerbsteuer derzeit 5,5 Prozent der steuerlichen Bemessungsgrundlage. Notar, Grundbuch und eine mögliche Maklervergütung werden separat angesetzt.

Ein bewusst vereinfachtes Planungsbeispiel:

Die geschätzten und vereinbarten Beträge sind keine allgemeinen Gebührensätze. Ein getrennt zurückbehaltener Notgroschen gehört nicht nochmals zu den eingesetzten 70.000 Euro.

Prüfen Sie Bausubstanz, Energieausweis und realistische Maßnahmenkosten. Bei einer Eigentumswohnung ergänzen Wirtschaftsplan, Abrechnungen, Beschlüsse und die Rücklagensituation das Bild. Die Bankbewertung ersetzt diese eigene wirtschaftliche und technische Prüfung nicht.

Unterlagen vollständig zusammenstellen

Die Bank benötigt Informationen sowohl zur Zahlungsfähigkeit als auch zum Objekt. Nach § 505a BGB muss sie vor Abschluss die Kreditwürdigkeit prüfen. Welche Nachweise im Einzelfall ausreichen, legt das jeweilige Institut fest. Eine sauber beschriftete digitale Mappe erleichtert Rückfragen und verhindert, dass unterschiedliche Bearbeitungsstände miteinander vermischt werden.

Typische Unterlagen sind:

• Identitätsnachweise und eine vollständige Selbstauskunft aller Darlehensnehmer.
• Einkommensnachweise, bei Selbstständigkeit geeignete betriebliche und steuerliche Unterlagen.
• Nachweise zu Eigenmitteln und ihren Verfügbarkeitsterminen.
• Angaben zu laufenden Darlehen, Leasing, Unterhalt und weiteren Verpflichtungen.
• Exposé, Kaufvertragsentwurf, Grundbuchauszug, Grundrisse und Wohnflächenangaben.
• Energieausweis sowie Angebote und Aufstellungen für geplante Arbeiten.
• Bei Wohnungen zusätzlich Teilungserklärung und relevante Unterlagen der Eigentümergemeinschaft.

Stimmen Flächen, Nutzungsart oder genehmigter Zustand nicht mit dem Exposé überein, gehört die Abweichung früh auf den Tisch. Für den Kauf einer ausgebauten Dachgeschosswohnung in Dresden ist beispielsweise die Dokumentation des tatsächlichen und rechtlichen Bestands relevanter als eine schöne Ausstattungsliste.

Prüffrage: Fehlt nur eine Formalie, oder betrifft die offene Information den Wert, die Nutzbarkeit oder die Gesamtkosten?

Angebote und Förderbausteine gemeinsam bewerten

Ein brauchbarer Vergleich hält Darlehensbetrag, Zinsbindung und Rückzahlungsziel möglichst konstant. Vergleichen Sie Sollzins und effektiven Jahreszins, Monatsrate, Restschuld, Sondertilgungen, Tilgungswechsel und Bereitstellungsbedingungen. Eine niedrigere Rate ist allein kein Kostenvorteil, wenn sie hauptsächlich durch geringere Tilgung entsteht.

Lassen Sie den Tilgungsplan bis zum Ende der Zinsbindung zeigen. Prüfen Sie außerdem, wann eine Rate erstmals fällig wird und ob bei mehreren Darlehen tilgungsfreie Anfangsjahre enden. Die Summe der Teilraten muss zu jedem Zeitpunkt in den Haushalt passen.

Förderprogramme werden vor verbindlichen Schritten auf ihre Voraussetzungen geprüft. KfW- und SAB-Programme haben unterschiedliche Regeln zum Antrag und Vorhabensbeginn. Eine pauschale Aussage wie „erst unterschreiben, dann Förderung beantragen“ ist ebenso ungeeignet wie eine einzige Reihenfolge für sämtliche Programme.

Für eine Finanzierung in Sachsen kann eine Förderprüfung relevant sein, ersetzt aber keine Zusage. Maßgeblich sind das konkrete Programm, der zulässige Vertragsstand und die finanzierende Stelle. Noch offene Fördermittel dürfen im Zahlungsplan nicht wie bereits verfügbares Guthaben behandelt werden.

Darlehensvertrag und notariellen Kauf abstimmen

Vor der Beurkundung sollten Finanzierungsstand, Bedingungen und verbleibende Risiken geklärt sein. Ein bloßes Zinsangebot oder eine vorläufige Bestätigung reicht dafür nicht automatisch. Lassen Sie ausdrücklich erklären, ob eine verbindliche Kreditentscheidung vorliegt, welche Voraussetzungen noch offen sind und bis wann das Angebot angenommen werden muss.

Kauf- und Darlehensvertrag sind unterschiedliche Vereinbarungen. Ihre Termine müssen so zusammenpassen, dass weder ein ungesicherter Kauf noch unnötige Verpflichtungen aus einem nicht benötigten Kredit entstehen. Ein Widerruf des Darlehens hebt einen separaten Immobilienkauf grundsätzlich nicht automatisch auf. Die Widerrufsunterlagen des Kredits sind daher sorgfältig zu lesen.

Das Notariat erläutert den Kaufvertrag und koordiniert die rechtliche Abwicklung. Die Bank stellt regelmäßig Unterlagen für die Grundschuldbestellung bereit. Klären Sie, wann diese vorliegen müssen und welche Absicherung für die Auszahlung verlangt wird.

Prüfen Sie insbesondere Kaufpreisfälligkeit, Übergabetermin, bestehende Belastungen, mitverkauftes Inventar und die Behandlung offener Arbeiten. Mündliche Nebenabreden sind keine belastbare Grundlage für den Finanzierungsplan; rechtlich relevante Vereinbarungen gehören in die notarielle Klärung.

Auszahlung, Übergabe und laufende Kontrolle organisieren

Nach der Beurkundung läuft die Abwicklung weiter. Beim Bestandskauf informiert das Notariat regelmäßig über die Erfüllung der vertraglichen Fälligkeitsvoraussetzungen. Parallel prüft die Bank ihre Auszahlungsvoraussetzungen. Eigenmitteleinsatz, erforderliche Sicherheiten und Abrufunterlagen müssen zum Zahlungstermin zusammenpassen.

Der Kaufpreis kann entsprechend den Abwicklungsanweisungen teilweise an Gläubiger der Verkäuferseite und teilweise an diese selbst fließen. Deshalb sollten Zahlungsempfänger und Kontoverbindungen anhand der vorgesehenen Unterlagen geprüft werden. Eine pauschale Überweisung unmittelbar nach dem Notartermin gehört nicht zum geregelten Ablauf.

Bei Bauvorhaben wird häufig in Teilbeträgen ausgezahlt. Zahlungsansprüche aus Bau- oder Bauträgerverträgen und bankseitige Abrufbedingungen sind dennoch gesondert zu prüfen; nicht jede Neubaukonstellation folgt demselben Zahlungsplan. Verzögerungen können gleichzeitig Miete, Zinsen und Bereitstellungszinsen verursachen.

Für die Übergabe werden Zustand, Zählerstände, Schlüssel und übergebene Unterlagen dokumentiert. Anschließend gehören die tatsächlichen Eigentümerkosten in die Haushaltsübersicht. Notieren Sie Termine für mögliche Sondertilgungen und das Ende jeder Zinsbindung. Damit wird aus der einmaligen Finanzierung eine über Jahre überprüfbare Planung.

Für die erste Phase können Sie den Ratgeber Wie viel Haus kann ich mir leisten? verwenden. Die Bedeutung vorläufiger Nachweise erläutert der Beitrag zur Finanzierungsbestätigung beim Hauskauf.