“Wie läuft das eigentlich ab, wenn man ein Haus kauft – und ab wann sollte ich zur Bank?” Diese Frage höre ich in fast jedem Erstgespräch. Meistens sitzt mir jemand gegenüber, der auf einem Immobilienportal schon drei Objekte gefunden hat und Angst hat, zu langsam zu sein. Die gute Nachricht: Wenn Sie die Reihenfolge kennen, wird aus einem großen, unübersichtlichen Vorhaben eine überschaubare Abfolge von Schritten. Ich gehe die mit Ihnen einmal durch – so, wie ich es auch am Küchentisch machen würde.
Zuerst der Kassensturz – bevor Sie das erste Objekt anschauen
Der häufigste Fehler ist, mit der Objektsuche zu beginnen. Richtig ist die umgekehrte Reihenfolge: erst wissen, was Sie sich leisten können, dann suchen. Sonst verlieben Sie sich in etwas, das nicht passt.
Für den Kassensturz brauchen wir drei Zahlen: Ihr Eigenkapital, Ihr monatlich verfügbares Einkommen und Ihre laufenden Verpflichtungen. Eigenkapital ist alles, was Sie flüssig oder schnell verfügbar haben – Tagesgeld, Festgeld, Bausparguthaben, Fonds. Eine Faustregel aus der Praxis: Die Kaufnebenkosten sollten Sie möglichst aus eigener Tasche zahlen können, denn die finanziert die Bank nur ungern mit.
Und die Nebenkosten sind in Sachsen kein Kleingeld. Rechnen wir ein Beispiel für Dresden:
- Kaufpreis: 400.000 €
- Grunderwerbsteuer Sachsen: 5,5 % = 22.000 €
- Notar und Grundbuch: rund 1,5 % = 6.000 €
- Maklercourtage (falls anfällt, hälftig geteilt): z. B. 3,57 % = 14.280 €
Macht rund 42.280 € Nebenkosten – etwa 10,6 % obendrauf. Wer hier 80.000 € Eigenkapital mitbringt, deckt die Nebenkosten und bringt zusätzlich knapp 38.000 € in den Kaufpreis ein. Die Bank finanziert dann 362.000 €, also 90,5 % des Kaufpreises. Das ist eine solide Ausgangslage.
Beim Budget hilft eine einfache Kontrolle: Nehmen Sie Ihr Nettohaushaltseinkommen, ziehen Sie die üblichen Lebenshaltungskosten und bestehende Kredite ab. Was übrig bleibt, ist der Rahmen für Rate plus Rücklage. Was viele vergessen: Nach dem Kauf entfällt die Miete, aber es kommen Hausgeld oder Instandhaltung dazu. Rechnen Sie mit etwa 3 € pro Quadratmeter und Monat als Rücklage – bei 120 m² sind das 360 €, die nicht in die Rate fließen dürfen.
Die Finanzierungsbestätigung – Ihr Türöffner beim Makler
Bevor Sie ernsthaft bieten, brauchen Sie ein Dokument, das zeigt: Diese Person kann kaufen. Das ist die Finanzierungsbestätigung, manchmal auch Finanzierungszertifikat genannt. Sie ist keine verbindliche Kreditzusage, sondern eine fundierte Einschätzung – bei uns auf Basis Ihrer echten Zahlen.
Warum das wichtig ist: In Dresden und im Umland sind gute Objekte oft schnell weg. Ein Verkäufer oder Makler, der zwischen zwei Interessenten wählt, nimmt fast immer den mit belastbarer Bestätigung. Ohne dieses Papier sind Sie im Zweifel nur der Zweite auf der Liste.
Die Bestätigung erstellen wir meist innerhalb von ein bis zwei Werktagen, sobald wir Ihre Grunddaten haben. Sie können also parallel schon suchen – nur eben mit einer realistischen Preisobergrenze im Kopf. Wenn Sie hier früh starten wollen, können Sie unverbindlich eine Finanzierung anfordern und wir klären den Rahmen ab.
Objektsuche mit klarem Preisdeckel
Jetzt erst kommt die Immobilie. Der Vorteil, wenn Budget und Bestätigung stehen: Sie suchen gezielt und können schnell zusagen. Achten Sie beim Besichtigen nicht nur auf Optik, sondern auf die Zahlen, die später den Beleihungswert der Bank bestimmen – Baujahr, Zustand von Dach und Heizung, energetischer Stand, Lage.
Ein Praxishinweis: Fordern Sie schon beim ersten ernsthaften Interesse das Exposé mit allen Unterlagen an. Die braucht die Bank ohnehin, und wer sie parat hat, spart in der heißen Phase Tage. Dazu gleich mehr.
Unterlagen einreichen – hier entscheidet sich das Tempo
Sobald Sie ein konkretes Objekt haben, geht es an die Vollständigkeit. Und ehrlich gesagt: An dieser Stelle verlieren die meisten Menschen die meiste Zeit – nicht bei der Bank, sondern beim Zusammensuchen der Papiere. Zwei Gruppen:
Zu Ihrer Person:
- Gehaltsabrechnungen der letzten drei Monate (bei Selbstständigen die Steuerbescheide und BWA der letzten zwei bis drei Jahre)
- Nachweis des Eigenkapitals (Kontoauszüge, Depotauszug)
- Ausweiskopie und ggf. Nachweis laufender Kredite
Zum Objekt:
- Aktueller Grundbuchauszug
- Lageplan und Flurkarte
- Wohnflächenberechnung und Grundrisse
- Bei Wohnungen: Teilungserklärung und Protokolle der Eigentümerversammlung
- Aktuelle Fotos
Je vollständiger dieses Paket, desto schneller kann eine Bank rechnen. Wenn wir alles beisammen haben, reichen wir bei den passenden Häusern ein. Und weil wir unabhängig über rund 800 Partnerbanken vergleichen, geht Ihre Anfrage nicht an eine Bank, sondern an die, die zu Ihrem Fall wirklich passt.
Bankprüfung, Angebot und der Vergleich
Jetzt prüft die Bank – Bonität, Objektwert, Beleihungsauslauf. Der Beleihungsauslauf ist das Verhältnis von Darlehen zu Objektwert; je niedriger, desto besser der Zins. Deshalb kann es sich lohnen, etwas mehr Eigenkapital einzubringen, um unter eine Schwelle wie 90 % oder 80 % zu rutschen.
Das dauert je nach Haus und Auslastung wenige Tage bis zwei Wochen. Am Ende steht ein konkretes Angebot mit Sollzins, Sollzinsbindung und Tilgung. Und hier lohnt der genaue Blick, weil kleine Zinsunterschiede große Wirkung haben.
Beispiel, klar als Rechenbeispiel: Darlehen 362.000 €, Sollzins 3,8 %, anfängliche Tilgung 2 %. Die monatliche Rate ergibt sich aus (3,8 % + 2 %) von 362.000 €, geteilt durch 12:
- 5,8 % von 362.000 € = 20.996 € pro Jahr
- geteilt durch 12 = rund 1.750 € monatlich
Läge der Zins nur 0,3 Prozentpunkte niedriger, bei 3,5 %, sinkt die Rate bei gleicher Tilgung auf rund 1.660 € – etwa 90 € im Monat, über zehn Jahre grob 10.800 €. Genau solche Unterschiede findet man nur, wenn man vergleicht. Wenn Sie die Bausteine grundsätzlich vertiefen möchten, hilft unsere Übersicht zur Baufinanzierung weiter.
Darlehensvertrag, Notar und Grundschuld
Passt das Angebot, unterschreiben Sie den Darlehensvertrag. Danach – oder eng verzahnt damit – kommt der Notartermin für den Kaufvertrag. Der Notar ist neutral, er vertritt weder Sie noch den Verkäufer, sondern beurkundet und sorgt für den sicheren Ablauf.
Damit die Bank das Geld überhaupt herausgibt, braucht sie eine Sicherheit: die Grundschuld. Die wird im Grundbuch eingetragen und gibt der Bank das Recht, im äußersten Fall zu verwerten. Das klingt hart, ist aber Standard und für Sie kein Grund zur Sorge, solange Sie zahlen. Der Notar veranlasst die Eintragung, die Bank stellt die dafür nötige Grundschuldbestellung.
Zeitlich sollten Sie zwischen Notartermin und tatsächlicher Auszahlung mit einigen Wochen rechnen, weil Grundbuchamt und Kaufpreisfälligkeit ihren eigenen Takt haben.
Auszahlung – auf einen Schlag oder in Raten
Beim Kauf einer fertigen Bestandsimmobilie ist es einfach: Sobald alle Voraussetzungen erfüllt sind – Grundschuld eingetragen, Fälligkeitsmitteilung des Notars da – zahlt die Bank den Kaufpreis in einer Summe an den Verkäufer.
Beim Neubau läuft es anders, und das überrascht viele. Hier zahlt die Bank nicht alles auf einmal, sondern in Raten nach Baufortschritt. Nach der Makler- und Bauträgerverordnung (MaBV) sind die Zahlungen an erreichte Bauabschnitte gekoppelt: etwas nach Kellergeschoss, mehr nach Rohbau, weiter nach Dach, Fenstern, Ausbau, und ein Rest bei Übergabe. Sie zahlen also nur für das, was schon gebaut ist.
Das hat eine finanzielle Nebenwirkung, die man kennen sollte: Bereitstellungszinsen. Für den noch nicht abgerufenen Teil des Darlehens verlangen viele Banken nach einer zinsfreien Zeit eine Gebühr, oft rund 3 % pro Jahr auf den bereitgestellten, aber nicht genutzten Betrag.
Kurzes Beispiel: Von 362.000 € sind während der Bauphase noch 150.000 € nicht abgerufen. Bei 0,25 % pro Monat sind das 375 € monatlich – zusätzlich zur normalen Rate. Deshalb ist bei Neubauten der bereitstellungszinsfreie Zeitraum ein echtes Verhandlungskriterium. Manche Banken gewähren drei Monate, andere zwölf oder mehr. Bei einem Bauvorhaben, das sich zieht, macht das schnell einen vierstelligen Unterschied.
Wie lange dauert das Ganze?
Ganz grob, damit Sie planen können: Kassensturz und Finanzierungsbestätigung sind in wenigen Tagen machbar. Die Objektsuche dauert so lange, wie sie dauert – darauf hat niemand vollen Einfluss. Ab dem Moment, in dem Sie ein Objekt und vollständige Unterlagen haben, sind bis zur Zusage oft ein bis drei Wochen realistisch, bei Bestandsimmobilien danach noch einige Wochen bis zur Auszahlung. Neubauten begleiten Sie über die gesamte Bauzeit.
Ehrlich gesagt ist der Teil, den Sie am stärksten beschleunigen können, der langweiligste: die Unterlagen. Wer sie früh und vollständig zusammenstellt, spart am Ende die Nerven.
Wenn Sie wissen möchten, wo Sie mit Ihren Zahlen stehen, schauen wir uns das gemeinsam an – unverbindlich und mit dem Blick auf das Gesamtbild statt auf ein einzelnes Bankangebot. Sie können jederzeit eine Finanzierung anfordern, dann klären wir im ersten Gespräch Ihren realistischen Rahmen.