“Was können wir uns denn eigentlich leisten?” – Das ist meistens die erste Frage, wenn Interessenten bei mir sitzen. Und ehrlich gesagt: Es ist genau die richtige Frage, nur an der falschen Stelle. Denn die meisten fangen andersherum an. Sie verlieben sich in ein Haus, gehen dann zur Bank und hoffen, dass es passt. Klüger ist es, zuerst Ihren finanziellen Rahmen zu bestimmen – und erst dann auf Immobiliensuche zu gehen. Sonst schauen Sie sich Objekte an, die entweder unter Ihren Möglichkeiten bleiben oder Sie in Bedrängnis bringen. Ich zeige Ihnen, wie Sie diesen Rahmen selbst überschlagen können.
Erst der Kassensturz: Was bleibt am Monatsende wirklich übrig?
Der Ausgangspunkt ist nicht der Kaufpreis, sondern Ihr Haushalt. Setzen Sie sich hin und rechnen Sie ehrlich zusammen, was jeden Monat reinkommt und was rausgeht.
Auf der Einnahmenseite steht das Nettoeinkommen aller, die mitfinanzieren – also Gehalt, gegebenenfalls Kindergeld, dauerhafte Mieteinnahmen oder verlässliche Zuschüsse. Vorsicht bei Dingen, die schwanken oder wegfallen können: Weihnachtsgeld ist schön, aber ich würde es nicht als feste monatliche Größe einplanen. Banken übrigens auch nicht immer.
Auf der Ausgabenseite alles außer der Miete – denn die fällt ja mit dem Eigenheim weg und wird durch die Kreditrate ersetzt. Also: Lebenshaltung, Versicherungen, Auto, Sparraten, laufende Kredite, Handy, Streaming, der Urlaub aufs Jahr umgelegt. Seien Sie hier nicht zu optimistisch. Die meisten unterschätzen ihre Ausgaben um ein paar Hundert Euro im Monat, einfach weil man die kleinen Dinge vergisst.
Was nach Abzug übrig bleibt, ist Ihr Überschuss. Das ist die Zahl, aus der sich Ihre tragbare Rate speist.
Die 35-Prozent-Faustregel – und warum sie nur ein Startpunkt ist
Als groben Richtwert gilt: Die monatliche Kreditrate sollte etwa 35 Prozent Ihres Haushalts-Nettoeinkommens nicht überschreiten. Bei manchen Haushalten sind auch 40 Prozent tragbar, bei anderen wird es schon bei 30 Prozent eng. Es kommt darauf an, wie Ihr Leben aussieht.
Ein Beispiel: Ein Paar mit 4.000 € netto im Monat käme nach dieser Regel auf rund 1.400 € tragbare Rate. Aber diese Zahl ist nur eine erste Orientierung. Ein kinderloses Paar mit zwei sicheren Jobs kann sich mehr leisten als eine Familie mit drei Kindern und einem Alleinverdiener bei gleichem Einkommen. Deshalb ist mir der echte Kassensturz von oben lieber als jede pauschale Prozentzahl. Die Faustregel sagt Ihnen, ob Sie ungefähr im Rahmen sind – Ihr tatsächlicher Überschuss sagt Ihnen die Wahrheit.
Wichtig: Kalkulieren Sie nie bis auf den letzten Euro. Wenn Ihr Überschuss 1.400 € beträgt, sollten Sie nicht eine Rate von 1.400 € ansetzen. Lassen Sie Luft. Warum, dazu gleich mehr.
Von der Rate zum Darlehen: So rechnet man rückwärts
Jetzt wird es konkret. Aus der tragbaren Rate lässt sich die mögliche Darlehenshöhe ableiten. Die monatliche Rate (die sogenannte Annuität) besteht aus Zins und Tilgung. Als Formel für die jährliche Belastung gilt:
Jahresrate = Darlehen × (Sollzins + anfängliche Tilgung)
Drehen wir das um, um vom Darlehen auszugehen:
Darlehen = (monatliche Rate × 12) ÷ (Sollzins + Tilgung)
Rechnen wir es einmal komplett durch. Beispiel, klar als solches gekennzeichnet:
- Haushalts-Netto: 4.000 € im Monat
- Tragbare Rate, mit Puffer angesetzt: 1.300 € im Monat, also 15.600 € im Jahr
- Angenommener Sollzins: 3,8 % (Beispielwert, keine tagesaktuelle Kondition)
- Anfängliche Tilgung: 2,0 %
Zins plus Tilgung ergeben 5,8 %, als Dezimalzahl 0,058.
Darlehen = 15.600 € ÷ 0,058 = rund 269.000 €
Mit diesen Zahlen könnten Sie also ein Darlehen von etwa 269.000 € stemmen. Sie sehen an der Rechnung auch sofort zwei Stellschrauben: Steigt der Zins, sinkt bei gleicher Rate das mögliche Darlehen. Und wählen Sie eine höhere Anfangstilgung – etwa 3 Prozent, was ich bei den heutigen Zinsen fast immer empfehle –, dann sinkt die Darlehenssumme ebenfalls, dafür sind Sie schneller schuldenfrei. Bei 3 Prozent Tilgung wären es im Beispiel nur noch rund 229.000 € Darlehen, aber Sie tilgen deutlich zügiger. Mit unserem Budgetrechner können Sie solche Szenarien in wenigen Minuten selbst durchspielen und sehen, wie sich jede Stellschraube auswirkt.
Eigenkapital und Nebenkosten: der Sprung vom Darlehen zum Kaufpreis
Das Darlehen ist nicht der Kaufpreis. Zwischen beiden liegen Ihr Eigenkapital und die Kaufnebenkosten – und die werden gern unterschätzt.
Die Nebenkosten fallen zusätzlich zum Kaufpreis an und lassen sich in der Regel nicht mitfinanzieren. In Sachsen setzen sie sich so zusammen:
- Grunderwerbsteuer: 5,5 % (Stand aktuell; Sachsen hat den Satz vor einigen Jahren angehoben)
- Notar und Grundbuch: rund 1,5 – 2 %
- Maklerprovision, falls einer beteiligt ist: oft 3,57 % für den Käufer
Ohne Makler landen Sie in Dresden also bei etwa 7 bis 7,5 % Nebenkosten, mit Makler schnell bei 11 %. Diese Summe sollte idealerweise Ihr Eigenkapital abdecken – dann finanzieren Sie nur den reinen Kaufpreis über die Bank. Das nennt man eine 100-Prozent-Finanzierung. Noch besser ist es, wenn zusätzlich ein Teil des Kaufpreises aus Eigenkapital kommt.
Führen wir das Beispiel weiter. Nehmen wir an, Sie haben 80.000 € Eigenkapital angespart.
- Darlehen (von oben): 269.000 €
- Eigenkapital: 80.000 €
Zusammen stehen also rund 349.000 € zur Verfügung. Davon müssen aber erst die Nebenkosten bezahlt werden. Rechnen wir mit 7,5 % Nebenkosten in Dresden ohne Makler:
Wenn der Kaufpreis X ist, dann gilt: Darlehen + Eigenkapital = Kaufpreis + 7,5 % vom Kaufpreis.
349.000 € = X × 1,075
X = 349.000 € ÷ 1,075 = rund 324.000 € Kaufpreis
Die Nebenkosten betragen dann etwa 24.000 €, und die gehen von Ihrem Eigenkapital ab. Unterm Strich: Mit 4.000 € Netto und 80.000 € Eigenkapital liegt Ihr realistischer Kaufpreisrahmen in diesem Beispiel bei rund 320.000 bis 330.000 €. Das ist eine Zahl, mit der Sie in Dresden und im Umland tatsächlich auf die Suche gehen können.
Die Puffer, die keiner einplant – aber jeder braucht
Jetzt zu dem Grund, warum ich oben gesagt habe: Kalkulieren Sie nicht bis auf den letzten Euro.
Ein Haus kostet Geld, auch wenn nichts kaputt ist. Als Faustwert rechne ich mit etwa 1 € pro Quadratmeter Wohnfläche und Monat für Instandhaltung – bei 120 m² also rund 120 € monatlich, die Sie zurücklegen sollten. Bei einem älteren Bestandshaus in einem der Dresdner Gründerzeitviertel eher mehr. Die neue Heizung, das Dach, die Fassade – das kommt irgendwann, und dann sind schnell fünfstellige Beträge fällig. Wer das ignoriert, finanziert die Reparatur später teuer über einen zweiten Kredit.
Der zweite Puffer betrifft die Zinsbindung. Läuft Ihre Sollzinsbindung nach zehn oder fünfzehn Jahren aus, brauchen Sie eine Anschlussfinanzierung – und niemand weiß heute, wo die Zinsen dann stehen. Ich rechne mit Kunden gern einen Stresstest: Was passiert, wenn der Zins bei der Anschlussfinanzierung zwei Prozentpunkte höher liegt? Wenn Ihre Rate dann immer noch tragbar wäre, haben Sie solide kalkuliert. Wenn nicht, sollten Sie entweder weniger Darlehen aufnehmen, mehr tilgen oder eine längere Zinsbindung wählen. Eine höhere Anfangstilgung ist hier Ihr bester Freund, weil dann bei Ablauf der Bindung weniger Restschuld übrig ist.
Und der dritte Puffer ist schlicht das Leben: ein Auto, das ersetzt werden muss, eine Phase mit weniger Einkommen, Nachwuchs. Genau deshalb setze ich die tragbare Rate lieber etwas niedriger an, als es die Faustregel hergibt.
Typische Fehler, die ich immer wieder sehe
Ein paar Stolperfallen, die in der Praxis richtig teuer werden können:
Die Nebenkosten vergessen. Der Klassiker. Jemand hat 30.000 € Eigenkapital, findet ein Haus für 300.000 € und wundert sich, dass die Rechnung nicht aufgeht – weil allein die Nebenkosten schon über 20.000 € auffressen.
Zu niedrig tilgen, um die Rate zu drücken. Mit 1 % Anfangstilgung sieht die Rate verlockend klein aus, aber Sie sitzen dann jahrzehntelang auf einem hohen Schuldenberg und zahlen enorm viel Zinsen. Bei den aktuellen Zinsniveaus sollten es mindestens 2, besser 3 Prozent sein.
Fördermittel nicht mitdenken. Je nach Vorhaben – Neubau, Sanierung, energieeffizientes Bauen – gibt es zinsgünstige Programme, etwa über die KfW. Die Konditionen und Programme ändern sich allerdings laufend, deshalb prüfen wir das immer aktuell und individuell. Ein KfW-Darlehen kann Ihre Gesamtbelastung spürbar senken und damit den möglichen Kaufpreis erhöhen.
Und der größte Fehler: nur bei der eigenen Hausbank fragen. Die Konditionen unterscheiden sich von Bank zu Bank erheblich, und schon ein Zehntelprozent weniger Zins macht über 20 Jahre einen fünfstelligen Unterschied. Genau deshalb vergleichen wir für Sie unabhängig über mehr als 800 Partnerbanken – nicht, um Ihnen mehr zu verkaufen, sondern um die Finanzierung zu finden, die wirklich zu Ihrem Budget passt.
Ein ehrlicher Hinweis zum Schluss
Diese Rechnungen geben Ihnen einen realistischen Rahmen – kein Versprechen. Was die Bank am Ende tatsächlich bewilligt, hängt von Ihrer Bonität, dem Objekt und den Konditionen des jeweiligen Tages ab. Betrachten Sie die Beispiele hier also als Landkarte, nicht als Fahrplan.
Mein Rat: Rechnen Sie mit den Zahlen ruhig selbst herum, bevor Sie sich in ein Objekt verlieben. Und wenn Sie es genauer wissen wollen – etwa welcher Kaufpreis mit Ihrem echten Einkommen und Ihrem Eigenkapital drin ist –, dann lassen Sie uns das gemeinsam durchrechnen. Eine unverbindliche Ersteinschätzung zu Ihrer Baufinanzierung kostet Sie nichts außer einer halben Stunde Zeit. Sie können auch direkt und kostenfrei Ihre Finanzierung anfragen, dann melde ich mich bei Ihnen mit konkreten Zahlen.