Vor ein paar Wochen saß mir ein Ehepaar aus der Dresdner Neustadt gegenüber. Ihr Zinsbindung lief noch 14 Monate, und die Hausbank hatte schon ein Schreiben geschickt: Prolongationsangebot, ein Formular zum Unterschreiben, Frist zwei Wochen. Klingt bequem. Am Ende hätten sie über die Restlaufzeit rund 9.000 Euro mehr gezahlt, als nötig gewesen wäre. Nur weil das erstbeste Angebot vermeintlich der einfachste Weg war.
Genau darum geht es beim Thema Anschlussfinanzierung: Sie haben Ihr Darlehen vor zehn oder fünfzehn Jahren abgeschlossen, die Zinsbindung endet, aber ein Teil der Schuld steht noch. Diese Restschuld muss weiterfinanziert werden. Und der Zins, den Sie sich dafür sichern, entscheidet über mehrere tausend Euro. Wer hier früh und mit Vergleich rangeht, spart bares Geld – ohne Mehraufwand.
Prolongation, Umschuldung, Forward – wo der Unterschied liegt
Es gibt im Grunde drei Wege, und die sollten Sie auseinanderhalten können.
Die Prolongation ist die Verlängerung bei Ihrer bisherigen Bank. Die schickt Ihnen kurz vor Ablauf ein Angebot, Sie unterschreiben, fertig. Kein Papierkram, keine neue Grundschuld – aber eben auch kein Vergleich. Die Bank weiß, dass Wechseln lästig ist, und kalkuliert das gern ein. Erfahrungsgemäß ist das Prolongationsangebot der Hausbank selten das günstigste am Markt.
Die Umschuldung heißt: Sie holen die Restschuld zu einer anderen Bank. Die neue Bank löst Ihr altes Darlehen ab, Sie zahlen ab da dort. Klingt aufwändig, ist es in der Praxis aber kaum – den Papierkram übernimmt der Vermittler oder die neue Bank. Genau hier liegt oft das Sparpotenzial, weil Sie plötzlich aus vielen Angeboten wählen.
Das Forward-Darlehen ist der Sonderfall fürs Timing. Damit sichern Sie sich heute schon den Zins für eine Anschlussfinanzierung, die erst in ein, zwei oder sogar drei Jahren beginnt. Die Bank berechnet dafür einen kleinen Aufschlag pro Monat Vorlaufzeit. Sinnvoll, wenn Sie steigende Zinsen erwarten oder einfach Planungssicherheit wollen. Steigen die Zinsen bis dahin, haben Sie gewonnen. Fallen sie, zahlen Sie etwas mehr – das ist der Preis für die Sicherheit.
Warum Sie rund zwölf Monate vorher anfangen sollten
Der häufigste Fehler ist nicht der falsche Weg, sondern der falsche Zeitpunkt. Viele warten, bis die Bank sich meldet – und das tut sie erst drei Monate vor Ablauf. Dann bleibt kaum Zeit zum Vergleichen.
Mein Rat: Schauen Sie sich das Thema etwa zwölf Monate vor Ende der Zinsbindung an. Warum so früh?
Zum einen können Sie in diesem Fenster ohne Forward-Aufschlag ein normales Anschlussdarlehen abschließen – viele Banken sichern Ihnen den heutigen Zins für einen Bereitstellungszeitraum von einigen Monaten zu, ohne dass Sie extra zahlen. Zum anderen haben Sie schlicht Ruhe, mehrere Angebote nebeneinanderzulegen, statt unter Frist zu unterschreiben.
Ein wichtiges Detail zum Kündigungsrecht: Läuft Ihr Darlehen länger als zehn Jahre, haben Sie nach § 489 BGB ein Sonderkündigungsrecht mit sechs Monaten Frist – auch wenn die vereinbarte Zinsbindung eigentlich noch länger liefe. Das heißt, selbst wer eine 15-Jahres-Bindung hat, kann nach zehn Jahren wechseln. Dieses Recht wird oft übersehen und ist bei einer Umschuldung Gold wert.
Grundschuldabtretung statt Neubestellung – der stille Kostenfaktor
Wenn Sie zu einer neuen Bank wechseln, taucht ein Punkt auf, den kaum jemand auf dem Schirm hat: Was passiert mit der Grundschuld?
Die Grundschuld ist die Sicherheit, die im Grundbuch eingetragen ist. Bei einer Umschuldung gibt es zwei Wege. Entweder wird die alte Grundschuld gelöscht und die neue Bank trägt eine frische ein – das nennt sich Neubestellung und kostet Notar- und Grundbuchgebühren, je nach Höhe schnell mehrere hundert Euro. Oder die bestehende Grundschuld wird einfach von der alten auf die neue Bank abgetreten. Das ist deutlich günstiger, weil keine Neueintragung nötig ist – nur eine Abtretungserklärung.
Bei einer Restschuld von 200.000 Euro liegt der Unterschied zwischen beiden Varianten grob im Bereich von einigen hundert Euro. Fragen Sie aktiv nach der Abtretung. Nicht jede Bank schlägt sie von sich aus vor, obwohl sie meist problemlos möglich ist. Ein guter Vermittler klärt das im Vorfeld, damit die vermeintlichen Wechselkosten die Zinsersparnis nicht auffressen.
Rechenbeispiel: Was 0,3 % weniger Zins wirklich ausmachen
Zahlen überzeugen mehr als Worte. Rechnen wir das durch.
Beispiel (nur zur Veranschaulichung, keine aktuellen Konditionen): Restschuld 200.000 €, neue Zinsbindung 10 Jahre, monatliche Rate soll gleich bleiben.
Das Prolongationsangebot der Hausbank: 4,0 % Sollzins. Das Vergleichsangebot einer anderen Bank: 3,7 % Sollzins. Ein Unterschied von nur 0,3 Prozentpunkten. Klingt nach wenig.
Rechnen wir zunächst nur die Zinskosten im ersten Jahr:
- Bei 4,0 %: 200.000 € × 4,0 % = 8.000 € Zinsen
- Bei 3,7 %: 200.000 € × 3,7 % = 7.400 € Zinsen
Schon im ersten Jahr sparen Sie 600 € – allein an Zins, bevor auch nur ein Euro getilgt ist.
Nun läuft so ein Darlehen aber nicht ein Jahr, sondern zehn. Nehmen wir eine anfängliche Tilgung von 3 %, also eine Monatsrate von rund 1.117 € bei der teuren Variante. Über die zehn Jahre der Zinsbindung summiert sich die Ersparnis durch den niedrigeren Zins auf grob 5.000 bis 5.500 €. Bei gleicher Rate sind Sie mit dem günstigeren Zins außerdem am Ende der zehn Jahre etwas weiter getilgt, weil ein größerer Teil der Rate in die Tilgung fließt statt in Zinsen. Der Vorteil wirkt also doppelt.
Und jetzt drehen wir das Beispiel: Wären es nicht 0,3, sondern 0,5 Prozentpunkte Unterschied – was bei einem echten Marktvergleich gegenüber einem trägen Hausbankangebot durchaus vorkommt – landen Sie über zehn Jahre schnell bei 8.000 bis 9.000 € Ersparnis. Das war der Betrag, um den es beim Ehepaar aus der Neustadt ging.
Wenn Sie Ihre eigene Restschuld durchspielen wollen, nutzen Sie am besten unseren Finanzierungsrechner – da sehen Sie den Effekt für Ihre konkreten Zahlen sofort.
Die drei Fehler, die ich am häufigsten sehe
Erstens: das Hausbankangebot ungeprüft unterschreiben. Der Klassiker. Das Schreiben kommt, wirkt seriös, hat eine Frist – und viele unterschreiben aus Bequemlichkeit oder weil sie denken, ein Wechsel sei kompliziert. Ist er nicht. Legen Sie das Angebot mindestens neben zwei, drei andere. Wenn Ihre Bank am Ende wirklich das Beste bietet, wunderbar – dann unterschreiben Sie mit gutem Gewissen. Aber prüfen Sie es.
Zweitens: zu spät dran sein. Wer erst reagiert, wenn die Bank sich meldet, verschenkt das Zeitfenster für einen entspannten Vergleich und für ein günstiges Forward, falls die Zinsen gerade attraktiv sind.
Drittens: nur auf den Zins schauen. Der Sollzins ist wichtig, aber nicht alles. Achten Sie auf die Möglichkeit von Sondertilgungen, auf die Option, den Tilgungssatz zu wechseln, und auf die Wechselkosten wie eben die Grundschuldabtretung. Ein minimal höherer Zins mit flexiblen Sondertilgungen kann für Sie am Ende besser sein als der absolute Tiefstzins ohne jede Beweglichkeit.
Ein Wort noch zu Sachsen: Anders als beim Kauf fällt bei der reinen Anschlussfinanzierung keine Grunderwerbsteuer an – die 5,5 %, die hier beim Immobilienkauf greifen, spielen also keine Rolle. Es wechselt ja nur der Kreditgeber, nicht der Eigentümer. Das ist ein Grund, warum eine Umschuldung unterm Strich so viel günstiger ausfällt, als viele befürchten.
Wie ich in der Praxis vorgehe
Ehrlich gesagt: In den meisten Fällen ist die Sache in einem Termin geklärt. Sie bringen Ihren aktuellen Darlehensvertrag mit – daraus lese ich Restschuld, Zinsbindungsende und Sondertilgungsrechte. Dann vergleiche ich Ihre Konditionen mit den Angeboten am Markt. Als unabhängiger Vermittler bin ich an keine Bank gebunden und kann über rund 800 Partnerbanken vergleichen, statt Ihnen ein einziges Hausprodukt anzudrehen.
Falls Ihre Zinsbindung noch ein bis drei Jahre läuft, schauen wir uns an, ob sich ein Forward-Darlehen lohnt oder ob Warten die bessere Wahl ist. Läuft sie in den nächsten zwölf Monaten aus, sichern wir den Zins zeitnah. Und wenn Ihre Hausbank tatsächlich das beste Angebot macht, sage ich Ihnen das auch – dann sparen Sie sich den Wechsel.
Wenn Ihre Zinsbindung in den nächsten ein bis zwei Jahren endet, ist jetzt der richtige Moment, das einmal in Ruhe durchzurechnen. Schicken Sie mir Ihre Eckdaten über die Seite zur Anschlussfinanzierung oder direkt über das Kontaktformular – ich melde mich, und wir sehen gemeinsam, was für Sie drin ist. Unverbindlich, versteht sich.