Bei der Baufinanzierung entscheidet nicht nur der Zinssatz über die langfristige Belastung. Ebenso wichtig ist, welcher Teil der Rate die Schuld tatsächlich zurückführt. Ein Angebot mit niedriger Monatsrate kann eine hohe Restschuld hinterlassen. Umgekehrt muss eine schnellere Rückzahlung zum laufenden Haushaltsbudget passen.
Was anfängliche Tilgung bedeutet
Bei einem üblichen Annuitätendarlehen besteht die regelmäßige Rate aus Zinsen und Tilgung. Innerhalb der vereinbarten Vertragsphase bleibt die Rate grundsätzlich gleich, solange keine vorgesehene Änderung erfolgt. Mit sinkender Restschuld nimmt der Zinsanteil ab und der Tilgungsanteil zu.
Die anfängliche Tilgung bezeichnet den Rückzahlungsanteil zu Beginn, bezogen auf die ursprüngliche Darlehenssumme. Bei 300.000 Euro und 2 Prozent anfänglicher Tilgung sind das rechnerisch zunächst 500 Euro monatlich. Bei einem hier nur hypothetischen Sollzins von 4 Prozent kommen im ersten Monat 1.000 Euro Zinsen hinzu.
Die Monatsrate beträgt damit 1.500 Euro. Nach der ersten Zahlung ist die Restschuld geringer, wodurch bei gleichem Zinssatz die nächsten Zinsen leicht sinken. Entsprechend wächst der Rückzahlungsanteil.
Deshalb ist die Aussage „2 Prozent Tilgung bedeuten jedes Jahr genau 6.000 Euro Rückzahlung“ für dieses monatliche Annuitätendarlehen unzutreffend. Auch der Tilgungsbeginn und die Zahlungsweise sind relevant. Ein vertraglicher Tilgungsplan zeigt die Entwicklung genauer als eine bloße Prozentangabe.
Zwei, drei oder vier Prozent im Rechenvergleich
Das folgende Modell verwendet 300.000 Euro Darlehen, einen frei angenommenen Sollzins von 4 Prozent, vollständige Auszahlung zu Beginn und zehn Jahre unveränderte monatliche Zahlungen. Es enthält keine Sondertilgungen oder zusätzlichen Gebühren und ist kein aktuelles Zinsangebot.
| Anfängliche Tilgung | Monatsrate | Restschuld nach 10 Jahren | Zinszahlungen innerhalb dieser 10 Jahre |
|---|---|---|---|
| 2 % | 1.500 € | ca. 226.375 € | ca. 106.375 € |
| 3 % | 1.750 € | ca. 189.563 € | ca. 99.563 € |
| 4 % | 2.000 € | ca. 152.750 € | ca. 92.750 € |
Die Anfangsrate ergibt sich aus Darlehen × Summe aus Sollzins und anfänglicher Tilgung ÷ 12. Für die Restschuld wird anschließend Monat für Monat weitergerechnet.
Der Unterschied zwischen 2 und 3 Prozent Anfangstilgung beträgt 250 Euro monatlich. Über zehn Jahre werden 30.000 Euro zusätzlich gezahlt, die Restschuld sinkt gegenüber der ersten Variante aber um rund 36.812 Euro. Die Differenz erklärt sich durch rund 6.812 Euro weniger Zinsen im selben Zeitraum.
Das ist ein Vorteil unter identischen Modellbedingungen. Er beantwortet noch nicht, ob die zusätzlichen 250 Euro dauerhaft im persönlichen Haushalt verfügbar sind.
Rückzahlungsziel und Zinsbindung zusammen betrachten
Die Zinsbindung legt fest, wie lange der Sollzins vereinbart bleibt. Sie ist nicht automatisch die Zeit bis zur vollständigen Rückzahlung. Besteht danach eine Restschuld, müssen Anschlusskonditionen vereinbart oder andere Mittel eingesetzt werden.
Definieren Sie deshalb ein Rückzahlungsziel: Soll der Kredit beispielsweise bis zu einem bestimmten Lebensabschnitt erledigt sein, oder soll dann nur noch eine klar begrenzte Restschuld bestehen? Einkommen und Ausgaben können sich während dieser Zeit verändern. Eine Berechnung muss diese Annahmen offenlegen.
Zur Einordnung lässt sich das Modell mit einem zusätzlichen Stressszenario fortsetzen. Würden die verbleibenden Schulden anschließend bei angenommenen 6 Prozent Sollzins innerhalb weiterer 20 Jahre vollständig zurückgezahlt, ergäben sich rechnerische Monatsraten von etwa 1.622, 1.358 beziehungsweise 1.094 Euro. Unterstellt sind erneut konstante monatliche Zahlungen ohne Zusatzkosten.
Diese Zahlen sind keine Prognose späterer Zinsen. Sie zeigen, warum die Restschuld für dieselbe verbleibende Rückzahlungszeit entscheidend ist. Ein Volltilgerangebot kann wiederum die Rückzahlung innerhalb einer festgelegten Dauer vorsehen; seine feste Rate muss gesondert zum Budget passen.
Höhere Tilgung mit ausreichender Liquidität verbinden
Regelmäßige Tilgung reduziert Schulden, bindet aber gleichzeitig Geld in der Finanzierung. Dieser Betrag steht nach der Zahlung nicht frei für eine Reparatur oder einen Einkommensausfall zur Verfügung. Ein späterer zusätzlicher Kredit ist keine sichere Ersatzreserve.
Ermitteln Sie deshalb zunächst den dauerhaft verfügbaren Betrag nach Lebenshaltung, laufenden Eigentümerkosten und sinnvoll eingeplanten Rücklagen. Bei einer Eigentumswohnung zählt das Hausgeld mit seinen tatsächlichen Bestandteilen. Bereits darin enthaltene Zahlungen zur gemeinschaftlichen Erhaltungsrücklage werden im Monatsbudget nicht nochmals als identische Ausgabe addiert.
Bekannte Modernisierungen müssen im Projektbudget stehen. Gerade bei einem Bestandskauf in Dresden hilft es, den Zustand von Heizung, Dach, Fenstern oder Gemeinschaftseigentum vor der Tilgungsentscheidung zu kennen. Eine hohe Rate, die eine bereits absehbare Maßnahme unfinanziert lässt, beschreibt kein vollständiges Konzept.
Vergleichen Sie daher mindestens zwei Zahlungspläne einschließlich der jeweiligen Reserve. Die Entscheidungsfrage lautet: Welche Rate kann dauerhaft zuverlässig geleistet werden, während der Haushalt notwendige Ausgaben weiterhin abdecken kann? Die höchste rechnerisch mögliche Tilgung ist nicht automatisch die passende feste Verpflichtung.
Sondertilgung und Tilgungswechsel genau vereinbaren
Eine Sondertilgung ist eine zusätzliche Zahlung neben der regulären Rate. Ob und in welchem Umfang sie kostenfrei möglich ist, richtet sich nach der Vereinbarung. Wichtig sind maximaler Betrag, Bezugsgröße, Zahlungstermin und die Behandlung nicht ausgeschöpfter Möglichkeiten.
Ein vertraglicher Tilgungssatzwechsel kann die regelmäßige Rate erhöhen oder senken. Prüfen Sie zulässige Grenzen, Anzahl der Änderungen, Fristen und mögliche Kosten. Ein allgemeines Recht, die Tilgung jederzeit nach Wunsch anzupassen, sollte nicht vorausgesetzt werden.
Flexible Rechte sind besonders dann zu bewerten, wenn sich Einkommen oder Ausgaben absehbar verändern. Eine niedrigere Pflichtrate mit zusätzlichen freiwilligen Zahlungen kann anders wirken als eine höhere feste Rate. Der Vergleich braucht jedoch dieselben tatsächlich angenommenen Rückzahlungen; bloß mögliche Sondertilgungen dürfen nicht als sicher erfolgte Entschuldung dargestellt werden.
Bei mehreren Kreditbausteinen gelten die Regeln jeweils separat. Ein Bankdarlehen mit jährlicher Sondertilgung erlaubt nicht automatisch dieselbe zusätzliche Rückzahlung bei einem Förderdarlehen. Auch tilgungsfreie Anfangsjahre bedeuten regelmäßig eine spätere Veränderung der Gesamtbelastung, die im Haushaltsplan sichtbar sein muss.
Gesetzliche Rechte und Vertragscheckliste kennen
Vertragliche Sondertilgungen sind von gesetzlichen Kündigungs- und Rückzahlungsrechten zu unterscheiden. § 489 BGB ermöglicht bei gebundenem Sollzins grundsätzlich eine Kündigung nach zehn Jahren seit vollständigem Darlehensempfang mit sechs Monaten Frist. Eine spätere Vereinbarung über Rückzahlungszeit oder Sollzins kann für den Fristbeginn maßgeblich werden. Der konkrete Vertrag und die Termine sind deshalb zu prüfen.
Während der Zinsbindung gelten bei Immobilien-Verbraucherdarlehen besondere Voraussetzungen für vorzeitige Rückzahlungen; zudem kann eine Vorfälligkeitsentschädigung relevant werden. Die pauschale Ein-Prozent-Grenze bestimmter Ratenkredite gilt hier nicht allgemein. Ein geplanter Verkauf oder eine vollständige Ablösung sollte anhand einer konkreten Auskunft beurteilt werden.
Vor Abschluss gehören folgende Angaben nebeneinander:
- Darlehenssumme, Sollzins und effektiver Jahreszins.
- Erste Rate, Tilgungsbeginn und mögliche spätere Ratenänderungen.
- Restschuld am Ende jeder Zinsbindung.
- Rückzahlungsziel und angenommene Anschlussbedingungen.
- Grenzen und Termine für Sondertilgungen.
- Möglichkeiten und Kosten eines Tilgungssatzwechsels.
Ein transparenter Tilgungsplan zeigt sowohl die Zahlungsverpflichtung als auch den Fortschritt der Entschuldung. Damit wird die Tilgungswahl zu einer nachvollziehbaren Entscheidung über Zeit, Kosten und verfügbare Mittel.
Die monatliche Belastungsgrenze ermitteln Sie mit dem Ratgeber Wie viel Haus kann ich mir leisten?. Eigene Ratenvarianten lassen sich im Finanzierungsrechner nachvollziehen.