Neulich saß ein Ehepaar bei mir, beide Ende dreißig, gut verdienend, die für eine Wohnung in Dresden-Striesen finanzieren wollten. Ihre Frage war ganz einfach: „Herr Koroll, welche Rate sollen wir nehmen?” Die Bank hatte ihnen einen Vorschlag mit 2 % Tilgung gemacht. Klang niedrig, klang bequem. Aber als ich ihnen vorgerechnet habe, was diese 2 % über die gesamte Laufzeit bedeuten, wurde es still am Tisch. Denn die Tilgung ist die Stellschraube, die am meisten Geld bewegt – und sie wird oft am wenigsten hinterfragt.
Was „anfängliche Tilgung” überhaupt heißt
Bei einem klassischen Annuitätendarlehen zahlen Sie jeden Monat eine gleichbleibende Rate. Diese Rate besteht aus zwei Teilen: Zins und Tilgung. Der Zins ist das, was die Bank für das geliehene Geld verlangt. Die Tilgung ist der Teil, mit dem Sie Ihre Schuld tatsächlich abbauen.
Nun der Trick, den viele nicht auf dem Schirm haben: Am Anfang ist Ihre Restschuld hoch, also fließt viel Zins und wenig Tilgung. Mit jeder Rate schrumpft die Restschuld ein Stück, dadurch sinkt der Zinsanteil – und weil Ihre Rate gleich bleibt, wächst automatisch der Tilgungsanteil. Die Tilgung beschleunigt sich also über die Jahre von selbst.
Die „anfängliche Tilgung” ist der Prozentsatz, mit dem dieses Spiel im ersten Jahr startet, bezogen auf die Darlehenssumme. Bei 400.000 € Darlehen und 2 % anfänglicher Tilgung tilgen Sie im ersten Jahr also 8.000 €. Klingt nach viel. Ist es aber nicht, wenn man weiß, wie lange das dauert.
2 % oder 3 % – der Unterschied ist gewaltiger, als er aussieht
Rechnen wir es sauber durch. Beispiel: 400.000 € Darlehen, 3,8 % Sollzins, feste Zinsbindung. Wir vergleichen zwei Tilgungssätze.
Variante A – 2 % anfängliche Tilgung: Die Rate ergibt sich aus Zins plus Tilgung: (3,8 % + 2 %) von 400.000 € = 5,8 % pro Jahr, also 23.200 € jährlich oder rund 1.933 € im Monat. Damit sind Sie – bei durchgehend gleichem Zins – erst nach etwa 26 Jahren und 4 Monaten schuldenfrei. Die gesamten Zinskosten über die Laufzeit liegen bei rund 210.000 €.
Variante B – 3 % anfängliche Tilgung: Jetzt sind es (3,8 % + 3 %) = 6,8 % pro Jahr, also 27.200 € jährlich oder rund 2.267 € im Monat. Die Laufzeit sinkt auf etwa 19 Jahre und 3 Monate. Und die Zinskosten? Rund 149.000 €.
Halten wir das nebeneinander. Die höhere Rate kostet Sie 334 € mehr im Monat. Dafür sind Sie sieben Jahre früher fertig und sparen rund 61.000 € an Zinsen. Das ist kein Rundungsfehler – das ist ein Kleinwagen plus Küche. Der Grund: Jeder Euro, den Sie früher tilgen, ist ein Euro, für den Sie über Jahre keinen Zins mehr zahlen. Bei niedriger Tilgung dagegen bleiben Sie lange auf einer hohen Restschuld sitzen, und der Zins arbeitet die ganze Zeit gegen Sie.
Ein wichtiger Nebeneffekt, gerade heute: Nach Ablauf der Zinsbindung – sagen wir nach 10 oder 15 Jahren – steht eine Anschlussfinanzierung an. Wer schneller tilgt, hat dann eine deutlich kleinere Restschuld und ist weniger davon abhängig, wie die Zinsen in zehn Jahren stehen. Eine höhere Tilgung ist also auch ein Stück Absicherung gegen das Zinsänderungsrisiko.
Warum niedrige Zinsen eine höhere Tilgung verlangen – und hohe Zinsen sie erzwingen
Das klingt zunächst widersprüchlich, ist aber logisch. Ist der Zins niedrig, kommt bei 2 % Tilgung kaum Bewegung in die Restschuld – die Laufzeit explodiert schnell auf 35 Jahre und mehr. Deshalb galt in der Niedrigzinsphase die Faustregel: mindestens 3 %, besser 4 % tilgen, weil Sie es sich leisten konnten.
Bei höheren Zinsen ist die Rate ohnehin spürbar, und viele senken reflexartig die Tilgung, um die Monatsbelastung zu drücken. Verständlich – aber genau dann wird eine zu niedrige Tilgung besonders teuer, weil der hohe Zins auf einer lange hohen Restschuld lastet. Man muss also beide Größen zusammen denken, nie die Rate isoliert.
Sondertilgung und Tilgungssatzwechsel – die Flexibilität, die kaum etwas kostet
Was ich fast jedem ans Herz lege: Lassen Sie sich zwei Rechte in den Vertrag schreiben.
Das Sondertilgungsrecht erlaubt Ihnen, zusätzlich zur normalen Rate außerplanmäßig Geld einzuzahlen – üblich sind bis zu 5 % der ursprünglichen Darlehenssumme pro Jahr. Bei unseren 400.000 € wären das bis zu 20.000 € jährlich, die Sie extra tilgen dürfen, ohne Vorfälligkeitsentschädigung. Diese Summe landet zu 100 % in der Tilgung und senkt sofort die Restschuld. Bei den meisten Banken sind bis zu 5 % im Jahr kostenlos zu bekommen – man muss es nur beim Abschluss verlangen.
Wozu das gut ist? Weihnachtsgeld, Bonus, eine kleine Erbschaft, der Verkauf des alten Autos – all das können Sie gezielt gegen die Schuld werfen. Kleines Beispiel: Zahlen Sie in unserer Variante A einmal jährlich nur 5.000 € sonder, verkürzt das die Laufzeit um mehrere Jahre und spart je nach Zeitpunkt schnell einen fünfstelligen Betrag – ohne dass Sie sich mit einer dauerhaft höheren Rate binden.
Der Tilgungssatzwechsel ist die zweite Freiheit. Damit dürfen Sie während der Zinsbindung Ihren Tilgungssatz anpassen, meist ein- bis zweimal, oft in einem Rahmen zwischen etwa 1 % und 5 %. Kommt das zweite Kind und ein Gehalt fällt weg, senken Sie die Tilgung und atmen durch. Läuft es gut und die Kita ist durch, drehen Sie wieder hoch. Beide Rechte kosten in der Regel keinen oder kaum Zinsaufschlag – aber sie sind Gold wert, wenn das Leben nicht nach Plan verläuft.
Ein Hinweis aus der Praxis: Diese Konditionen unterscheiden sich von Bank zu Bank teils erheblich. Die eine gibt 5 % Sondertilgung geschenkt, die nächste nur 3 % oder verlangt einen Aufschlag. Genau hier lohnt der unabhängige Vergleich über die passende Baufinanzierung – wir schauen bei über 800 Partnerbanken, wer Ihnen die Flexibilität ohne Aufpreis mitgibt.
Die ehrliche Balance: Rate, die drückt, versus Laufzeit, die frisst
Jetzt die Kehrseite, denn ich will Ihnen nichts schönreden. Eine hohe Tilgung ist rechnerisch fast immer besser – aber nur, solange Sie sie auch in schlechten Monaten stemmen können. Eine Rate, die Sie beim ersten kaputten Auto oder der ersten Gehaltslücke ins Schwitzen bringt, ist keine gute Rate, egal wie schön die Zinsersparnis auf dem Papier aussieht.
Mein Ansatz: Wir suchen die höchste Tilgung, die auch dann noch bequem passt, wenn ein Gehalt für ein paar Monate wegfällt. Nicht die höchste, die im besten Fall gerade so geht. Als grobe Orientierung sollte die Darlehensrate zusammen mit den Nebenkosten fürs Wohnen deutlich unter der Hälfte Ihres verfügbaren Haushaltsnettos bleiben – mit Luft nach oben.
Und vergessen Sie bei der Kalkulation die Erwerbsnebenkosten nicht, die schon beim Kauf Eigenkapital binden. In Sachsen zahlen Sie 5,5 % Grunderwerbsteuer, dazu Notar und Grundbuch mit rund 1,5 bis 2 %, gegebenenfalls Maklercourtage. Bei 400.000 € Kaufpreis sind das allein an Grunderwerbsteuer 22.000 €. Wer hier zu knapp plant, hat später weniger Puffer für die Rate – und muss die Tilgung notgedrungen niedriger ansetzen.
Wer klug kombiniert, nutzt außerdem geförderte Bausteine. Ein KfW-Darlehen kann Teile der Finanzierung zu günstigeren Konditionen abdecken; die konkreten Programme und Zinssätze ändern sich allerdings regelmäßig, deshalb prüfen wir das immer tagesaktuell.
Was ich Ihnen konkret empfehle
Wenn Sie mich nach einer Hausnummer fragen: In den meisten Fällen liegt eine sinnvolle anfängliche Tilgung bei 3 %, oft etwas darüber. Damit sind Sie in einem realistischen Zeitraum von rund 20 Jahren durch, statt bis weit in die Rente zu zahlen. Wichtiger als der exakte Prozentsatz sind aber zwei Dinge: dass die Rate dauerhaft entspannt zu Ihrem Leben passt, und dass Sie sich Sondertilgung und Tilgungssatzwechsel als Notausgänge sichern.
Spielen Sie ruhig selbst ein paar Varianten durch – im Baufinanzierungsrechner sehen Sie in Sekunden, wie sich ein halbes Prozent mehr Tilgung auf Laufzeit und Zinssumme auswirkt. Das schärft das Gefühl für die Zahlen enorm.
Und wenn Sie danach jemanden brauchen, der Ihre persönliche Situation, Ihr Einkommen und Ihre Pläne zusammenbringt und die passende Bank dazu sucht: Dann fordern Sie unverbindlich Ihre Finanzierung an oder rufen Sie uns an. Die Tilgung ist eine Entscheidung für zwei Jahrzehnte – die sollte man nicht der Bank überlassen, die Ihnen zufällig zuerst ein Angebot auf den Tisch legt.