“Wir haben ein Haus in Löbtau gefunden, 380.000 Euro, aber unser Erspartes reicht gerade so für die Küche und den Umzug. Geht das überhaupt – Kaufen ohne Eigenkapital?” Diese Frage höre ich in Beratungsgesprächen fast jede Woche. Die kurze Antwort: Ja, es geht. Die ehrliche Antwort: Es geht nicht für jeden, und es kostet Sie mehr. Ich erkläre Ihnen, wann eine Finanzierung ohne Eigenkapital funktioniert, wann ich davon abrate, und was Sie realistisch einplanen müssen.
100 Prozent oder 110 Prozent – das ist ein großer Unterschied
Wenn von “ohne Eigenkapital” gesprochen wird, sind zwei ganz verschiedene Dinge gemeint. Bei der 100-Prozent-Finanzierung finanziert die Bank den kompletten Kaufpreis, Sie bringen aber die Kaufnebenkosten selbst auf. Bei der 110-Prozent-Finanzierung – auch Vollfinanzierung genannt – zahlt die Bank sogar die Nebenkosten mit.
Der Haken sitzt genau bei diesen Nebenkosten. In Sachsen fallen an:
- Grunderwerbsteuer: 5,5 Prozent vom Kaufpreis
- Notar und Grundbuch: rund 1,5 bis 2 Prozent
- Maklerprovision (falls einer beteiligt ist): meist 3,57 Prozent inklusive Mehrwertsteuer für den Käuferanteil
Bei einem Kaufpreis von 380.000 Euro sind das schnell 40.000 bis 55.000 Euro, die nirgends im Objekt “stecken”. Und genau das ist der Punkt: Diese Nebenkosten erhöhen nicht den Wert der Immobilie. Wenn Sie sie mitfinanzieren, schuldet die Bank Ihnen Geld, dem kein Gegenwert im Grundbuch gegenübersteht. Für die Bank ist das ein Risiko, das sie sich bezahlen lässt.
Warum die Bank bei null Eigenkapital genauer hinschaut
Der Fachbegriff, um den sich alles dreht, heißt Beleihungsauslauf. Das ist das Verhältnis zwischen Darlehen und dem Wert, den die Bank der Immobilie zuschreibt (dem Beleihungswert, der übrigens oft ein Stück unter dem Kaufpreis liegt). Je höher dieser Auslauf, desto teurer der Zins – in Stufen. Bei 60 Prozent gibt es die besten Konditionen, bei 80 Prozent wird es etwas teurer, ab 100 Prozent deutlich.
Deshalb prüft die Bank bei einer Vollfinanzierung strenger. In der Praxis müssen im Wesentlichen vier Dinge zusammenkommen:
Ein sicheres und ausreichend hohes Einkommen. Unbefristete Anstellung, Probezeit vorbei, idealerweise zwei Verdiener. Selbstständige haben es hier schwerer, aber nicht unmöglich – dann zählen die letzten Jahresabschlüsse besonders.
Eine saubere Bonität. Ein negativer SCHUFA-Eintrag, ein laufender Ratenkredit über mehrere hundert Euro im Monat, ein überzogener Dispo – jedes dieser Dinge kann eine Vollfinanzierung kippen.
Ein werthaltiges Objekt in guter Lage. Die Bank denkt immer an den Fall, dass sie verkaufen muss. Eine gepflegte Wohnung in Dresden-Striesen oder ein solides Haus in Radebeul lässt sich gut wieder veräußern. Ein sanierungsbedürftiges Objekt im dünn besiedelten Umland ist schwieriger – dort bekommen Sie ohne Eigenkapital oft gar keine Zusage.
Und meist eine höhere Tilgung. Wer ohne Eigenkapital startet, soll schneller aus dem riskanten Bereich herauskommen. Zwei Prozent Anfangstilgung sind hier oft das Minimum, viele Banken wollen mehr.
Was der Zinsaufschlag konkret kostet – eine Beispielrechnung
Zahlen sagen mehr als Erklärungen. Rechnen wir zwei Varianten für dasselbe Haus durch. Die Zinssätze sind bewusst als Beispielwerte gewählt, um den Unterschied zu zeigen – die tatsächlichen Konditionen ändern sich täglich.
Ausgangslage: Kaufpreis 380.000 Euro, Nebenkosten rund 40.000 Euro (Grunderwerbsteuer, Notar, Grundbuch), also Gesamtkosten 420.000 Euro.
Variante A – mit 20 Prozent Eigenkapital. Sie bringen 84.000 Euro ein und decken damit die Nebenkosten plus einen Teil des Kaufpreises. Darlehen: 336.000 Euro. Beleihungsauslauf rund 88 Prozent des Kaufpreises. Beispiel-Sollzins: 3,6 Prozent, Tilgung 2 Prozent.
Monatsrate = 336.000 € × (3,6 % + 2 %) ÷ 12 = 336.000 × 5,6 % ÷ 12 = 1.568 Euro im Monat.
Variante B – Vollfinanzierung ohne Eigenkapital. Die Bank finanziert die kompletten 420.000 Euro. Beleihungsauslauf über 110 Prozent des Kaufpreises. Wegen des höheren Risikos steigt der Beispiel-Sollzins auf 4,3 Prozent. Und weil Sie schneller entschulden sollen, setzen wir die Tilgung auf 3 Prozent.
Monatsrate = 420.000 € × (4,3 % + 3 %) ÷ 12 = 420.000 × 7,3 % ÷ 12 = 2.555 Euro im Monat.
Der Unterschied ist knapp 990 Euro monatlich. Ein Teil davon ist Tilgung – die zahlen Sie ja an sich selbst zurück. Aber schauen wir nur auf den reinen Zinsanteil im ersten Jahr:
- Variante A: 336.000 × 3,6 % = 12.096 Euro Zinsen
- Variante B: 420.000 × 4,3 % = 18.060 Euro Zinsen
Rund 6.000 Euro mehr Zinsen – pro Jahr, nur weil kein Eigenkapital da ist. Über eine zehnjährige Zinsbindung summiert sich das auf einen fünfstelligen Betrag, den Sie an die Bank zahlen, ohne dafür einen Quadratmeter mehr zu bekommen.
Genau diese Rechnung sollten Sie für sich selbst mit realistischen Konditionen durchspielen, bevor Sie sich festlegen. Ein Baufinanzierungsrechner gibt Ihnen ein erstes Gefühl; die belastbaren Zahlen kommen dann aus dem konkreten Angebot.
Für wen sich eine Vollfinanzierung wirklich lohnt
Es gibt Konstellationen, in denen ich eine Finanzierung ohne Eigenkapital ausdrücklich befürworte. Der Klassiker: ein junges Paar, beide unbefristet angestellt, gutes gemeinsames Einkommen, aber noch keine Zeit gehabt, größere Rücklagen aufzubauen. Wenn die Miete in Dresden ohnehin bei 1.200 Euro liegt und die Immobilienpreise eher steigen als fallen, kann es teurer sein, noch drei Jahre zu sparen, als jetzt zu kaufen.
Auch für Menschen mit hohem, sicherem Einkommen, deren Geld aber gut verzinst oder in der eigenen Firma gebunden ist, kann die Vollfinanzierung rechnerisch aufgehen. Sie zahlen den Zinsaufschlag bewusst, weil ihr Kapital woanders mehr bringt.
Die entscheidende Kennzahl ist immer die Rate im Verhältnis zum Einkommen. Als grobe Faustregel sollte die monatliche Belastung nicht mehr als 35 bis 40 Prozent des Nettohaushaltseinkommens ausmachen. Bei einer Rate von 2.555 Euro brauchen Sie also ein Netto von deutlich über 6.000 Euro im Monat, damit noch Luft zum Leben bleibt – und für die Rücklage, wenn die Heizung kaputtgeht.
Wann ich abrate – und was die bessere Alternative ist
Ehrlich gesagt: In vielen Fällen rate ich von der reinen 110-Prozent-Finanzierung ab. Wer schon knapp kalkuliert und keinerlei Puffer hat, gerät bei einer Vollfinanzierung schnell in die Klemme. Und es gibt ein Risiko, das oft übersehen wird: Wenn Sie in den ersten Jahren aus irgendeinem Grund verkaufen müssen – Jobwechsel, Trennung, Krankheit – dann kann der Verkaufserlös unter Ihrer Restschuld liegen. Sie verkaufen das Haus und bleiben trotzdem auf Schulden sitzen. Bei einer Finanzierung mit Eigenkapital ist dieser Puffer eingebaut.
Deshalb mein Mittelweg, den ich am häufigsten empfehle: die Nebenkosten aus eigener Tasche. Wenn Sie die rund 40.000 Euro Grunderwerbsteuer, Notar und Grundbuch selbst tragen und “nur” den Kaufpreis finanzieren, sind Sie bei der 100-Prozent-Variante. Der Zinsaufschlag ist spürbar kleiner als bei der vollen 110-Prozent-Finanzierung, weil der Beleihungswert des Objekts das Darlehen komplett abdeckt.
Ein weiterer Baustein, den viele nicht auf dem Schirm haben: Vorhandenes zählt als Eigenkapital, auch ohne dass Bargeld fließt. Ein bereits abbezahltes Grundstück, Eigenleistung beim Umbau (die sogenannte Muskelhypothek), ein Bausparvertrag oder auch zinsgünstige Förderdarlehen. KfW-Programme etwa können einen Teil der Finanzierung zu vergünstigten Konditionen abdecken und die Bankfinanzierung entlasten – welche Programme es gerade gibt und zu welchen Bedingungen, ändert sich allerdings regelmäßig, das prüfen wir immer tagesaktuell im Einzelfall.
Der ehrliche Praxis-Hinweis
Ob eine Baufinanzierung ohne Eigenkapital für Sie funktioniert, hängt an Details, die man im Gespräch klärt: Wie sicher ist Ihr Einkommen wirklich? Wie bewertet die Bank genau dieses Objekt? Und welche Bank vergibt bei Ihrem Profil überhaupt eine Vollfinanzierung – denn längst nicht jede tut das, und die Zinsunterschiede zwischen den Häusern sind bei hohem Beleihungsauslauf besonders groß.
Genau da liegt der Vorteil, wenn wir das gemeinsam durchrechnen: Über unseren unabhängigen Vergleich mit rund 800 Partnerbanken finden wir heraus, wer Ihr Vorhaben zu welchen Konditionen mitträgt – statt dass Sie bei Ihrer Hausbank die einzige und womöglich teuerste Zusage bekommen. Wie eine solide Baufinanzierung Schritt für Schritt aufgebaut wird, erklären wir Ihnen gern im Detail.
Wenn Sie ein konkretes Objekt im Blick haben, bringen Sie die Eckdaten mit – Kaufpreis, Einkommen, vorhandene Mittel. Dann sagen wir Ihnen offen, ob es ohne Eigenkapital geht und was es kostet. Vereinbaren Sie ein unverbindliches Gespräch, bevor Sie beim Notar unterschreiben.