Vor ein paar Wochen saß ein Paar aus Dresden-Cotta bei mir im Büro in Löbtau, zwei Kinder, beide berufstätig. Sie wohnen seit acht Jahren zur Miete, 120 Quadratmeter, und zahlen dafür 1.300 € kalt im Monat. Ihre Frage war die, die mir in Dresden derzeit am häufigsten gestellt wird: „Mieten oder kaufen – was ist in Dresden eigentlich klüger?” Meine ehrliche Antwort vorweg: Es gibt darauf keine Pauschalantwort. Aber es gibt eine Rechnung, die man sauber aufstellen kann – und genau die gehe ich mit Ihnen hier durch. Mit echten Dresdner Kaufpreisen, einer klar gekennzeichneten Miet-Annahme und ohne Schönfärberei in beide Richtungen.
Was ein Kauf in Dresden 2026 kostet
Fangen wir mit der Seite an, für die wir belastbare Zahlen haben: dem Kaufmarkt. Die Angebotspreise in Dresden liegen aktuell (Stand 07/2026, Quelle: immowelt.de) im Schnitt bei 3.563 €/m² für Häuser – das sind 4,6 % mehr als vor einem Jahr – und bei 2.946 €/m² für Wohnungen. Ein freistehendes Einfamilienhaus mit rund 130 m² Wohnfläche kostete 2025 laut Gutachterausschuss Dresden im Mittel 495.000 €. Wer die Preisentwicklung im Detail verfolgen will, findet sie in unserem Artikel zu den Immobilienpreisen in Dresden 2026.
Zum Kaufpreis kommen die Nebenkosten – und die sind in Sachsen nicht klein: 5,5 % Grunderwerbsteuer, rund 1,5 % für Notar und Grundbuch und, wenn ein Makler im Spiel ist, üblicherweise 3,57 % Käuferanteil. Zusammen also grob 11 % des Kaufpreises, die idealerweise aus Ihrem Eigenkapital kommen sollten, weil Banken sie ungern mitfinanzieren.
Für unser Rechenbeispiel nehme ich eine Wohnung mit 120 m² – passend zur Mietwohnung des Paars aus Cotta:
- Kaufpreis: 120 m² × 2.946 €/m² = rund 354.000 €
- Nebenkosten (~11 %): rund 37.500 € (19.470 € Grunderwerbsteuer, ca. 5.300 € Notar und Grundbuch, ca. 12.640 € Makleranteil)
- Gesamtaufwand: rund 391.500 €
Die Mietseite – und ein ehrliches Wort zu den Zahlen
Jetzt der Punkt, an dem ich als Berater pingelig werden muss: Für die Mietseite habe ich keine vergleichbar belastbare, aktuelle Datenquelle wie für die Kaufpreise. Ich könnte Ihnen hier eine Zahl aus einem beliebigen Mietspiegel-Portal hinschreiben und so tun, als wäre das der Dresdner Markt – das wäre unseriös, und genau solche Scheingenauigkeit lese ich in den meisten Online-Vergleichen zu „Mieten oder kaufen in Dresden”.
Deshalb mache ich es transparent: Annahme für unser Beispiel: 1.300 € kalt für 120 m² – das ist die tatsächliche Miete aus dem eingangs genannten Beratungsfall, keine Marktstatistik. Je nach Stadtteil, Baujahr und Zustand kann Ihre Vergleichsmiete deutlich darüber oder darunter liegen. Ersetzen Sie die Zahl beim Lesen einfach durch Ihre eigene Kaltmiete – die Logik der Rechnung bleibt dieselbe.
Miete gegen Rate: die ehrliche Rechnung
Nehmen wir an, das Paar kauft die 354.000-€-Wohnung. Die Nebenkosten von 37.500 € zahlt es aus Eigenkapital, zusätzlich bringt es 40.000 € in den Kauf ein – insgesamt also rund 77.500 € Eigenmittel. Bleibt ein Darlehen von 314.000 €. Als Konditionen setze ich Beispielwerte an, keine tagesaktuellen Angebote: 4,0 % Sollzins (die Spanne für zehnjährige Zinsbindungen liegt Stand 07/2026 zwischen 3,8 % und 4,6 %) und 2 % anfängliche Tilgung.
Das ergibt eine monatliche Rate von rund 1.570 €. Die setzt sich aus zwei Teilen zusammen, die man unbedingt auseinanderhalten muss:
Der entscheidende Gedanke steckt in den beiden unteren Balken. Von den 1.570 € Rate sind anfangs rund 1.047 € Zins – das ist Geld, das wie die Miete „weg” ist, es fließt an die Bank. Die anderen 523 € sind Tilgung: Damit zahlen Sie Monat für Monat Ihre eigene Immobilie ab. Das ist kein Konsum, sondern Vermögensaufbau – Zwangssparen, wenn Sie so wollen.
Stellt man nur die echten Wohnkosten gegenüber, sieht das Bild anders aus als der bloße Vergleich 1.300 € gegen 1.570 €: Der Käufer „verbraucht” anfangs 1.047 € im Monat, der Mieter 1.300 €. Dafür trägt der Käufer zusätzlich die Instandhaltung – dazu gleich mehr.
Miete kauft Ihnen Wohnraum und Flexibilität, und das hat seinen Wert. Aber der Tilgungsanteil Ihrer Rate wandert jeden Monat in Ihr eigenes Vermögen. Über zehn Jahre Zinsbindung summieren sich im Beispiel allein die anfänglichen 523 € monatlich auf grob 60.000 € abbezahlte Darlehenssumme – Tendenz steigend, weil der Tilgungsanteil mit jeder Rate wächst.
Ein zweiter Blickwinkel, den Profis gern nutzen: der Kaufpreisfaktor. Man teilt den Kaufpreis durch die Jahreskaltmiete. Im Beispiel: 354.000 € ÷ 15.600 € (1.300 € × 12) = Faktor 22,7. Als grobe Faustregel gilt: Unter etwa 20 ist der Kauf gegenüber der Miete eher günstig, zwischen 20 und 25 im normalen Bereich, deutlich über 25 wird es teuer. Dresden liegt mit diesem Beispielwert also in einem Bereich, in dem Kaufen rechnerisch durchaus aufgehen kann – was für deutsche Großstädte keine Selbstverständlichkeit ist.
Wie SAB- und KfW-Förderung die Rate drücken
Bisher habe ich bewusst konservativ mit einem reinen Bankdarlehen gerechnet. Gerade für Familien in Sachsen kommt aber oft ein Fördermix infrage, der die Rate spürbar senkt: Das SAB-Programm Familienwohnen bietet bis zu 80.000 € zu Effektivzinsen zwischen 1,20 % und 3,15 % – je nach Kinderzahl und energetischer Verbesserung. Dazu kommt auf Bundesebene etwa KfW 308 „Jung kauft Alt” mit bis zu 150.000 € zu 1,12 % für Familien, die erstmals ein Bestandshaus der Energieklassen F bis H kaufen und sanieren.
Was das ausmacht, haben wir auf unserer Seite zur Immobilienfinanzierung in Dresden einmal komplett durchgerechnet: Eine Familie mit zwei Kindern finanziert dort ein 380.000-€-Haus über SAB, KfW 308 und ein Bankdarlehen – und kommt auf eine Gesamtrate von rund 1.323 € in den ersten zwei Jahren beziehungsweise etwa 1.613 € danach. Zum Vergleich: Rein über die Bank wären es bei denselben Annahmen spürbar mehr. Wichtig ist dabei die Reihenfolge: SAB-Zusage und KfW-308-Antrag müssen vor dem Notartermin stehen, sonst ist die Förderung weg.
Dazu kommt ein Effekt, der auf Dresdner Seite spricht, aber ehrlicherweise unsicher ist: die Wertentwicklung. Die Dresdner Hauspreise sind im Jahresvergleich um 4,6 % gestiegen. Auf unser Beispiel übertragen wären das rechnerisch gut 16.000 € im Jahr. Ich baue solche Zuwächse in Beratungen aber nie fest ein – Angebotspreise sind keine Garantie für die Entwicklung Ihrer konkreten Immobilie. Betrachten Sie Wertsteigerung als möglichen Bonus, nicht als Grundpfeiler der Entscheidung.
Was in keiner Rechnung steht: die ehrlichen Nachteile
Jetzt die Seite, die in Verkaufsprospekten gern weggelassen wird. Kaufen hat echte Nachteile, und ich nenne sie meinen Kunden immer genauso deutlich wie die Vorteile:
- Instandhaltung: Als Eigentümer tragen Sie alles selbst – von der Heizung bis zum Dach. Als grobe Rücklage rechnet man mit ein bis zwei Euro pro Quadratmeter und Monat, bei 120 m² also 120 bis 240 €. Bei einer Eigentumswohnung kommt das Hausgeld hinzu. Kalkulieren Sie diesen Posten ein, sonst ist der schöne Zins-Vorteil von oben schnell aufgebraucht.
- Zinsbindungsrisiko: Die Beispielkonditionen gelten für zehn Jahre. Was danach kommt, weiß niemand. Restschuld und Anschlusszins entscheiden, ob die Finanzierung entspannt weiterläuft – deshalb ist eine solide anfängliche Tilgung so wichtig.
- Weniger Flexibilität: Ein Jobwechsel in eine andere Stadt, eine Familie, die größer wird als geplant – als Mieter kündigen Sie, als Eigentümer verkaufen Sie. Das dauert Monate und kostet Geld: Beim Verkauf nach wenigen Jahren haben Sie die Nebenkosten von rund 11 % meist noch nicht wieder hereingeholt. Unter fünf Jahren Haltefrist ist Kaufen fast immer ein Verlustgeschäft.
- Das Eigenkapital könnte auch anders arbeiten: Die 77.500 € aus dem Beispiel hätten Sie alternativ anlegen können. Diese entgangene Rendite gehört gedanklich auf die Käuferseite – seriöse Vergleiche rechnen sie mit ein.
Und umgekehrt hat Mieten Stärken, die man nicht unterschlagen sollte: volle Flexibilität, keine Reparaturen, kein Zinsrisiko, keine Sorge um den Immobilienmarkt. Wer beruflich mobil ist oder sich in einer Lebensphase mit offenen Fragen befindet, fährt als Mieter oft besser – und kann die Differenz zwischen Miete und hypothetischer Rate konsequent sparen.
Ab wann sich Kaufen in Dresden lohnt – und wann nicht
Nach vielen dieser Gespräche habe ich eine ziemlich klare Vorstellung davon, wann ich zum Kauf rate und wann ich eher bremse. Rechnerisch wird es in Dresden meist dann interessant, wenn mehrere Dinge zusammenkommen:
- Sie wollen mindestens zehn Jahre in der Immobilie bleiben. Dann haben Zeitwert und Tilgung die Nebenkosten aufgeholt.
- Die Nebenkosten kommen aus Ihrem Eigenkapital, und danach bleibt noch eine Reserve. Wie viel Eigenkapital dafür sinnvoll ist, habe ich in diesem Ratgeber ausführlich erklärt.
- Die Rate liegt nicht am Limit Ihres Budgets – einschließlich Instandhaltungsrücklage. Wie Sie Ihren Rahmen sauber ermitteln, zeigt der Artikel „Wie viel Haus kann ich mir leisten?”.
- Ihr Einkommen ist stabil und Ihre Lebensplanung für die nächsten Jahre einigermaßen klar.
Persönlich, jenseits aller Zahlen, spricht für das Kaufen, was man nicht in Euro bemessen kann: Gestaltungsfreiheit, keine Kündigung durch den Vermieter, das Gefühl, im eigenen Zuhause zu leben. Für das Mieten spricht die Freiheit, morgen woanders sein zu können. Beides ist legitim – es hängt von Ihrem Leben ab, nicht vom Zeitgeist.
Mein Fazit für Dresden 2026: Rechnerisch ist der Kauf hier attraktiver als in vielen anderen deutschen Großstädten – moderate Quadratmeterpreise, ein Kaufpreisfaktor im gesunden Bereich und für Familien eine Förderkulisse, die die Rate deutlich drücken kann. Aber „rechnerisch sinnvoll” ist nur die halbe Antwort; die andere Hälfte ist Ihre Lebenssituation. Spielen Sie Ihre eigenen Zahlen doch einfach mal durch: Mit unserem Baufinanzierungsrechner sehen Sie in wenigen Minuten Ihre persönliche Rate. Und wenn Sie wissen wollen, ob Ihre Rechnung aufgeht, fordern Sie unverbindlich Ihre Finanzierung an – dann rechnen wir Ihr „Mieten oder kaufen” gemeinsam durch, ehrlich und mit Blick auf über 800 Partnerbanken.