Kürzlich saß eine Familie aus Dresden-Gorbitz bei mir im Büro. Zwei Kinder, vier und sieben Jahre alt, die Mietwohnung wird langsam eng. Das Wunschobjekt war schon gefunden: ein Reihenhaus in Cotta für 455.000 €. Der Notartermin war für die folgende Woche geplant. Meine erste Frage: „Haben Sie das SAB Familienwohnen schon beantragt?” Antwort: „Das was?” Ich musste die beiden erst einmal bremsen – denn wären sie wie geplant zum Notar gegangen, hätten sie sich um bis zu 80.000 € Förderdarlehen gebracht, zu einem Zinssatz, den ihnen keine Bank der Welt anbietet.
Das SAB Familienwohnen ist das Eigentumsprogramm des Freistaats Sachsen – und für Familien, die 2026 in Dresden oder Umgebung kaufen wollen, aus meiner Sicht der erste Förderbaustein, den man prüfen sollte. In diesem Guide erkläre ich Ihnen die Zinsen, die Voraussetzungen und vor allem den Antragsprozess, bei dem die Reihenfolge über Tausende Euro entscheidet. Alle Zahlen: Stand Juli 2026, Quelle sab.sachsen.de.
Was ist das SAB Familienwohnen?
Das SAB Familienwohnen ist ein zinsverbilligtes Darlehen der Sächsischen Aufbaubank (SAB) für Haushalte mit Kindern, die in Sachsen Wohneigentum kaufen oder bauen und selbst darin wohnen wollen. Das Programm läuft seit dem 10. Oktober 2025 – es ist also noch vergleichsweise neu, und entsprechend viele Käufer kennen es noch gar nicht.
Die wichtigsten Rahmendaten auf einen Blick:
- Bis zu 80.000 € Darlehen je Haushalt
- Plus bis zu 10.000 € zusätzlich, wenn eine Person mit Mobilitätseinschränkung im Haushalt lebt
- Antragstellung möglich bis 31.12.2031
- Es besteht kein Rechtsanspruch – die Förderung steht unter dem Vorbehalt verfügbarer Mittel
Der letzte Punkt ist kein Kleingedrucktes, sondern ernst gemeint: Förderprogramme leben aus Haushaltstöpfen, und die können sich erschöpfen oder Konditionen können angepasst werden. Wer das Programm einplant, sollte den Antrag nicht auf die lange Bank schieben.
SAB Familienwohnen: die Zinsen nach Kinderzahl
Jetzt der Teil, der die Familie aus Gorbitz überzeugt hat. Ausgangspunkt ist ein Referenzzins von 5,30 %. Davon gewährt die SAB Abschläge – gestaffelt nach der Anzahl der Kinder im Haushalt, mit einem weiteren Abschlag, wenn das Vorhaben eine energetische Verbesserung umfasst. Heraus kommen Effektivzinsen deutlich unter dem Marktniveau. Zum Einordnen: Klassische Bankdarlehen mit zehn Jahren Zinsbindung liegen aktuell (Stand 07/2026) je nach Bonität bei rund 3,8 bis 4,6 %.
Effektivzinsen je Kinderzahl, jeweils ohne und mit energetischer Verbesserung. Nach unten begrenzt das Programm übrigens ein Mindestzins von 0,10 % – ganz umsonst gibt es das Geld also nie, aber fast.
Ein Rechenbeispiel aus meiner Praxis, exakt diese Konstellation hatte die Familie aus Gorbitz: 80.000 € Darlehen, zwei Kinder, mit energetischer Verbesserung, also 1,85 % effektiv. In den ersten zwei tilgungsfreien Jahren zahlt sie rund 123 € im Monat – das ist weniger als mancher Handyvertrag der Familie. Ab dem dritten Jahr kommt die Tilgung dazu, die Rate startet bei rund 413 € und fällt mit jedem Jahr, weil die Restschuld sinkt. Zum Vergleich: Ein Bankdarlehen über dieselben 80.000 € zu 4,0 % mit 2 % Anfangstilgung läge bei 400 € im Monat – und der Zins wäre nur zehn Jahre fest, nicht 25.
Die Konditionen im Detail: 25 Jahre Planungssicherheit
Was das Programm aus Bankersicht wirklich stark macht, ist nicht nur der Zinssatz, sondern die Laufzeit der Zinsfestschreibung. Hier die Übersicht:
| Baustein | Kondition (Stand 07/2026, Quelle: sab.sachsen.de) |
|---|---|
| Darlehenssumme | bis 80.000 € (+ bis 10.000 € bei Mobilitätseinschränkung) |
| Sollzinsbindung | 25 Jahre fest |
| Anlaufphase | 2 tilgungsfreie Jahre |
| Tilgung danach | Ratendarlehen, ca. 4,35 % p. a. anfänglich, Rate fallend |
| Sondertilgung | 1× pro Jahr kostenfrei möglich |
| Besicherung | Grundschuld ab 50.000 € Darlehenssumme |
| Abruf | 36 Monate, davon 12 Monate bereitstellungszinsfrei |
| Eigenanteil | mindestens 10 % |
| Selbstnutzung | 25 Jahre gebunden |
Drei Anmerkungen dazu aus der Praxis. Erstens: 25 Jahre fester Sollzins bedeutet, dass Sie sich nie Gedanken über eine Anschlussfinanzierung zu schlechteren Konditionen machen müssen – bei Bankdarlehen bekommen Sie diese Sicherheit praktisch nicht. Zweitens: Das Ratendarlehen mit konstanter Tilgung sorgt für eine fallende Monatsrate. Das ist ungewohnt, wenn man Annuitätendarlehen mit fester Rate kennt, aber angenehm – die Belastung sinkt jedes Jahr. Drittens: Die 12 bereitstellungszinsfreien Monate sind gerade bei Neubau oder umfangreicher Sanierung wertvoll, weil Sie das Geld nicht sofort komplett abrufen müssen. Und die kostenfreie Sondertilgung einmal jährlich sollten Sie fest einplanen, etwa für Weihnachtsgeld oder eine Steuererstattung.
Voraussetzungen: Wer bekommt das SAB Familienwohnen?
Hier trennt sich die Spreu vom Weizen. Die SAB prüft zwei harte Grenzen, beide müssen passen.
Einkommensgrenzen – maßgeblich ist das zu versteuernde Einkommen (zvE), also nicht das Bruttogehalt:
- 60.000 € für Alleinstehende
- 100.000 € für Paare
- plus 10.000 € je Kind
Ein Paar mit zwei Kindern darf also bis zu 120.000 € zvE haben. Mein Praxis-Tipp: Nehmen Sie Ihren letzten Steuerbescheid und lesen Sie das zvE direkt ab. Das zu versteuernde Einkommen liegt nach Abzug von Werbungskosten, Vorsorgeaufwendungen und Kinderfreibeträgen spürbar unter dem Brutto – viele Familien, die sich für „zu gut verdienend” halten, rutschen unter die Grenze. Prüfen kostet nichts.
Gesamtkostengrenze: 550.000 € für Haushalte bis zu vier Personen, plus 50.000 € je weiterer Person. Eine fünfköpfige Familie hat damit 600.000 € Spielraum. In Dresden ist das eine relevante, aber machbare Grenze: Ein freistehendes Einfamilienhaus kostete 2025 laut Gutachterausschuss Dresden im Mittel rund 495.000 € – es passt, aber ohne großen Puffer bei teuren Stadtteilen.
Dazu kommen zwei weitere Pflichten: ein Eigenanteil von mindestens 10 % der Gesamtkosten und die Selbstnutzung über 25 Jahre. Rechnen Sie bei den eigenen Mitteln ehrlich: Neben dem Eigenanteil fallen die Kaufnebenkosten an, in Sachsen mit 5,5 % Grunderwerbsteuer plus Notar, Grundbuch und eventuell Makler schnell 8 bis 11 % des Kaufpreises – die Details habe ich im Artikel zu den Kaufnebenkosten in Sachsen aufgeschlüsselt.
SAB-Antrag 2026: Die Reihenfolge entscheidet
Und jetzt der wichtigste Absatz dieses ganzen Artikels. Das Vorhaben darf erst nach der Zusage beginnen – und als Beginn gilt bereits der notarielle Kaufvertrag. Nicht der Baustart, nicht der Einzug: die Unterschrift beim Notar. Wer erst unterschreibt und dann beantragt, bekommt die Förderung nicht mehr. Ein im Kaufvertrag vereinbartes Rücktrittsrecht ist dabei übrigens unschädlich – es schützt Sie, ohne die Förderfähigkeit zu gefährden.
Die richtige Reihenfolge sieht so aus:
-
1 · Förder-Check
Kinderzahl, Einkommen (zvE laut Steuerbescheid) und geplante Gesamtkosten gegen die Förderkriterien prüfen – idealerweise, bevor Sie ein konkretes Objekt reservieren.
-
2 · SAB-Antrag stellen
Den Antrag mit allen Nachweisen bei der Sächsischen Aufbaubank einreichen. Wir übernehmen das im Rahmen der Finanzierungsbegleitung für unsere Kunden.
-
3 · Zusage abwarten
Erst die schriftliche Zusage der SAB macht den Weg frei. Planen Sie für die Prüfung realistisch Wochen ein, nicht Tage – den Notartermin entsprechend terminieren.
-
4 · Erst dann zum Notar
Nach der Zusage kann der Kaufvertrag beurkundet werden. Jetzt beginnt das Vorhaben offiziell – und die Förderung ist gesichert.
Weil Käufer den Notartermin als Deadline empfinden, unterschreiben sie oft zu früh. Damit ist die Förderung unwiderruflich verloren – im Fall der Familie aus Gorbitz wären das bis zu 80.000 € zinsgünstiges Darlehen gewesen. Sagen Sie dem Makler oder Verkäufer offen, dass Sie auf eine Förderzusage warten. Das ist seriös begründbar, und ein Rücktrittsrecht im Vertrag gibt Ihnen zusätzliche Sicherheit.
SAB Familienwohnen kombinieren: KfW und Bankdarlehen
80.000 € sind ein starker Baustein, aber bei Dresdner Preisen selten die ganze Finanzierung. In der Praxis setzen wir das SAB Familienwohnen deshalb fast immer in ein Gesamtkonzept:
- SAB Familienwohnen: bis 80.000 € als zinsgünstigster Baustein
- KfW 308 „Jung kauft Alt”: für Familien, die eine unsanierte Bestandsimmobilie kaufen und energetisch sanieren – aktuell bis zu 150.000 €, ab August 2026 bis zu 180.000 €. Auch hier gilt: Der Antrag muss vor dem Notar stehen. Details dazu im Artikel zu KfW 308 „Jung kauft Alt”
- Klassisches Bankdarlehen für den Rest – hier vergleichen wir als unabhängige Vermittler über 800 Partnerbanken
Gerade die energetische Verbesserung ist der Hebel, an dem beide Programme zusammenwirken: Sie senkt beim SAB-Darlehen den Zinssatz (zum Beispiel bei zwei Kindern von 2,50 % auf 1,85 %) und öffnet gleichzeitig die Tür zur KfW-Förderung. Mehr zur Einbindung öffentlicher Förderkredite finden Sie auf unserer Seite zum KfW-Darlehen und im Überblick zur Immobilienfinanzierung in Dresden.
Für wen lohnt sich das SAB Familienwohnen? Meine ehrliche Einschätzung
Meine Empfehlung nach vielen solcher Beratungen: Für Familien mit mindestens einem Kind, die unter den Einkommensgrenzen liegen und ohnehin kaufen wollen, ist das Programm fast immer ein No-Brainer. Je mehr Kinder, desto besser die Konditionen – ab zwei Kindern liegt der Effektivzins mit energetischer Verbesserung unter 2 %, dazu 25 Jahre Zinssicherheit. So etwas gab es am Markt lange nicht.
Aber ehrlich heißt auch, die Schattenseiten zu benennen:
- Kein Rechtsanspruch: Sie können alles richtig machen und trotzdem leer ausgehen, wenn die Mittel erschöpft sind. Planen Sie die Finanzierung deshalb immer so, dass sie im Notfall auch ohne SAB trägt.
- 25 Jahre Selbstnutzung ist eine lange Bindung. Wer beruflich flexibel bleiben muss oder unsicher ist, ob die Immobilie auf Jahrzehnte passt, sollte das ernst nehmen – ein vorzeitiger Verkauf oder eine Vermietung gefährdet die Förderkulisse.
- 10 % Eigenanteil plus Nebenkosten aus eigenen Mitteln verlangen solides Eigenkapital. Wer knapp bei Kasse ist, sollte vorher die Zahlen im Rechner durchspielen.
- Und wer über den Einkommensgrenzen liegt, für den bleibt die klassische Bankfinanzierung mit sauberem Bankenvergleich – die ist bei guter Bonität ebenfalls sehr konkurrenzfähig.
Zurück zur Familie aus Gorbitz: Wir haben den Notartermin verschoben, den SAB-Antrag gestellt und die Bankfinanzierung parallel vorbereitet. Die Zusage kam rechtzeitig vor dem neuen Termin – mit 1,85 % auf 80.000 € statt gut 4 % bei der Bank. Der Verkäufer hat mitgemacht, weil wir früh und offen kommuniziert haben. Genau so sollte es laufen. Wenn Sie prüfen wollen, ob das SAB Familienwohnen zu Ihrem Vorhaben passt – und wie es sich mit KfW und Bankdarlehen kombinieren lässt –, dann fordern Sie unverbindlich Ihre Finanzierung an. Wir rechnen es mit Ihren echten Zahlen durch, bevor irgendetwas beim Notar unterschrieben wird.