Neulich saß bei mir ein Paar aus Dresden-Striesen am Tisch, das seine erste Wohnung finanzieren wollte. Die Bank hatte ihnen ein Angebot mit 10 Jahren Zinsbindung gemacht, ein zweites mit 15. Der Zinsunterschied: gerade mal 0,2 Prozentpunkte. Die Frage, die sie mir stellten, höre ich fast jede Woche: „Lohnt sich das längere Festschreiben überhaupt – oder verschenken wir Geld?”
Es gibt darauf keine Antwort, die für alle stimmt. Aber es gibt eine nachvollziehbare Logik, mit der Sie für sich selbst entscheiden können. Und genau die möchte ich Ihnen hier erklären.
Was die Zinsbindung eigentlich festlegt – und was nicht
Die Zinsbindung, auch Sollzinsbindung genannt, ist der Zeitraum, für den Ihre Bank den Sollzins garantiert. Schließen Sie heute mit 3,8 % ab und wählen 15 Jahre, dann zahlen Sie diese 3,8 % über 15 Jahre – egal, was am Markt passiert. Steigen die Zinsen, freuen Sie sich. Fallen sie, ärgern Sie sich ein wenig, aber Sie sind geschützt.
Wichtig ist der Unterschied zwischen Zinsbindung und Laufzeit. Ein Baudarlehen über 400.000 € ist bei üblicher Tilgung nicht in 10 oder 15 Jahren abbezahlt, sondern läuft eher 25 bis 35 Jahre. Die Zinsbindung deckt also fast nie die komplette Rückzahlung ab. Am Ende der Bindung bleibt eine sogenannte Restschuld übrig – der Betrag, den Sie dann neu finanzieren müssen. Genau um diese Restschuld dreht sich am Ende die ganze Entscheidung.
Nach 10 Jahren dürfen Sie immer raus – das steht im Gesetz
Ein Punkt, der viele überrascht und der die Entscheidung deutlich entspannter macht: Sie sind an eine lange Zinsbindung nie über die vollen 10 Jahre hinaus gebunden.
§ 489 BGB gibt Ihnen ein gesetzliches Sonderkündigungsrecht. Zehn Jahre nach vollständiger Auszahlung des Darlehens dürfen Sie den Kredit mit einer Frist von sechs Monaten kündigen – ohne dass die Bank eine Vorfälligkeitsentschädigung verlangen darf. Dieses Recht können Sie nicht wegverhandeln, es gilt automatisch.
Was heißt das praktisch? Wenn Sie sich für 15 oder 20 Jahre festschreiben lassen, sitzen Sie trotzdem nicht in der Falle. Sind die Zinsen nach 10 Jahren deutlich gefallen, kündigen Sie und finanzieren günstiger um. Sind sie gestiegen, behalten Sie einfach Ihre gute lange Bindung. Diese Einbahnstraße zu Ihren Gunsten ist der Hauptgrund, warum eine lange Zinsbindung selten ein Fehler ist. Sie kaufen sich Sicherheit nach oben und behalten die Freiheit nach unten.
Kurz oder lang: der Preis für Planungssicherheit
Längere Zinsbindungen kosten in aller Regel einen kleinen Aufschlag. Die Bank bindet sich ja auch länger und lässt sich dieses Risiko bezahlen. Wie groß der Aufschlag ist, schwankt mit der Marktlage – mal sind es 0,1 Prozentpunkte zwischen 10 und 15 Jahren, mal 0,3 oder mehr. In manchen Marktphasen sind lange Bindungen sogar kaum teurer.
Grob lässt sich sagen:
- 10 Jahre passen, wenn Sie eine überschaubare Restschuld erwarten, mit sinkenden oder stabilen Zinsen rechnen oder in absehbarer Zeit einen größeren Betrag (Erbe, auslaufende Lebensversicherung, Verkauf einer anderen Immobilie) zur Sondertilgung erwarten.
- 15 oder 20 Jahre passen, wenn Sie ein knapp kalkuliertes Budget haben, jede Ratenüberraschung vermeiden wollen und mit einer hohen Restschuld ins Ende der Bindung gehen. Je mehr Sie steigende Zinsen fürchten würden, desto mehr ist die lange Bindung Ihre Versicherung.
Ehrlich gesagt: Wer nur nach dem absolut niedrigsten Zins schielt, greift oft zu kurz. Der Zins ist ein Baustein. Ihre persönliche Belastbarkeit ist der andere.
Ein Rechenbeispiel, das den Kern zeigt
Nehmen wir konkrete Zahlen. Alle Werte sind ein Beispiel zur Veranschaulichung, keine aktuellen Konditionen.
Ausgangslage: Kaufpreis 400.000 € für eine Wohnung in Dresden. Eigenkapital 80.000 €. Die Kaufnebenkosten – in Sachsen 5,5 % Grunderwerbsteuer, dazu Notar und Grundbuch mit rund 1,5 %, hier ohne Makler – zahlen Sie aus dem Eigenkapital. Finanziert wird die Darlehenssumme von 320.000 €.
Angenommener Sollzins: 3,8 %, anfängliche Tilgung 2 %. Die monatliche Rate ergibt sich aus 5,8 % von 320.000 € geteilt durch 12:
- 320.000 € × 5,8 % = 18.560 € im Jahr
- geteilt durch 12 = rund 1.547 € monatlich
Diese Rate bleibt in der Zinsbindung konstant. Weil Sie mit jeder Rate etwas Schuld abtragen, sinkt der Zinsanteil und der Tilgungsanteil steigt – die Rückzahlung beschleunigt sich mit der Zeit.
Wie viel Restschuld bleibt?
- Nach 10 Jahren stehen bei diesen Werten noch rund 249.000 € offen.
- Nach 15 Jahren sind es noch rund 204.000 €.
- Nach 20 Jahren noch rund 150.000 €.
Und jetzt der springende Punkt. Stellen Sie sich vor, die Zinsen sind zum Ende der 10-Jahres-Bindung auf 6 % gestiegen. Bei 249.000 € Restschuld und gleicher Tilgungslogik läge die neue Rate spürbar höher – schnell mehrere Hundert Euro im Monat. Hätten Sie stattdessen 20 Jahre gebunden, wäre dieser Zinssprung für den kritischen Zeitraum schlicht kein Thema, und die Restschuld beim späteren Umbau wäre mit 150.000 € auch noch deutlich kleiner.
Das ist der Handel: Sie zahlen über die Jahre einen kleinen Aufschlag und bekommen dafür Ruhe und eine geschrumpfte Restschuld an der Nahtstelle. Was das im Detail für Ihre Zahlen bedeutet, können Sie mit unserem Baufinanzierungsrechner selbst durchspielen.
Zinserwartung ehrlich einordnen – niemand kennt die Zukunft
Viele wollen die Zinsbindung von ihrer Zinsprognose abhängig machen. Verständlich. Nur: Zinsen zuverlässig vorherzusagen, gelingt niemandem – auch keiner Bank und keinem Vermittler. Deshalb rate ich davon ab, die Finanzierung auf eine Wette zu bauen.
Sinnvoller ist die umgekehrte Frage: „Welches Szenario würde mir wirklich wehtun?” Wenn eine deutlich höhere Anschlussrate Ihr Budget sprengen würde, sichern Sie sich lange ab. Wenn Sie dagegen Puffer haben, eine kleine Restschuld erwarten und mit einer höheren Rate notfalls leben könnten, dürfen Sie kürzer und günstiger gehen. Die Zinsbindung ist weniger eine Prognose als eine Versicherungsentscheidung.
Wer schon jetzt weiß, dass eine Anschlussfinanzierung ansteht und sich heutige Zinsen für später sichern möchte, sollte sich mit dem Forward-Darlehen beschäftigen – damit lässt sich ein Zins bis zu rund fünf Jahre im Voraus reservieren.
Tilgung ist der Hebel, den viele unterschätzen
Zinsbindung und Tilgung gehören zusammen. Denn was am Ende der Bindung wirklich zählt, ist Ihre Restschuld – und die bestimmen Sie über die Tilgungshöhe stärker als über die Bindungsdauer.
Bleiben wir beim Beispiel mit 320.000 € und 3,8 %. Erhöhen Sie die anfängliche Tilgung von 2 % auf 3 %, steigt die Monatsrate:
- 320.000 € × 6,8 % = 21.760 € im Jahr
- geteilt durch 12 = rund 1.813 € monatlich
Rund 266 € mehr pro Monat. Dafür ist die Restschuld nach 10 Jahren nicht mehr bei 249.000 €, sondern bei etwa 211.000 € – fast 40.000 € weniger, die Sie später zu ungewissen Zinsen anschließen müssen. Eine höhere Tilgung wirkt in gewisser Weise wie eine längere Zinsbindung: Sie verkleinert das Risiko am Ende. Nur zahlen Sie dafür sofort mehr, statt einen Zinsaufschlag zu tragen.
Ein guter Kompromiss ist oft, eine solide Tilgung mit einer mittleren oder langen Bindung zu kombinieren und sich ein Recht auf Sondertilgungen einräumen zu lassen. So bleiben Sie flexibel, wenn doch mal Geld übrig ist.
Mein Praxis-Rat
Es gibt nicht die eine richtige Zinsbindung. Aber es gibt eine passende – zu Ihrem Budget, Ihrer Restschuld und Ihrer Nervenstärke. In der Beratung rechne ich immer mehrere Varianten nebeneinander durch, damit Sie schwarz auf weiß sehen, was 10, 15 oder 20 Jahre bei Ihnen konkret kosten und bringen. Weil wir bei FIBEKO unabhängig über mehr als 800 Partnerbanken vergleichen, sehen wir dabei auch, wo lange Bindungen gerade fair bepreist sind und wo nicht.
Wenn Sie mögen, schauen wir uns Ihre Zahlen gemeinsam an. Rechnen Sie vorab gern selbst ein paar Szenarien mit unserem Baufinanzierungsrechner durch – und wenn Sie es genauer wissen wollen, fordern Sie unverbindlich Ihre persönliche Finanzierung an. Dann finden wir die Bindung, mit der Sie ruhig schlafen.